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소득세법에서는 주택의 정의를 이렇게 하고 있습니다. 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다!
이 때 만일 실제 사용용도가 불분명하다면 공부상의 용도에 따른다! 공부상의 용도는 어떻게 확인할까요? 즉 등기부등본, 건축물대장에 표기된 용도를 통해 주택여부를 판단한다는 의미입니다. 소득세법은 가장 큰 틀은 실질과세의 원칙입니다.

결국, 주택의 판단기준은 사실상 주거용으로 사용 → 공부상 용도 순서로 판단을 합니다.

그럼에도 불구하고, 아래와 같이 다양한 케이스의 문제가 발생할 수 있어, 이 부분을 꼭 기억할 필요가 있습니다. 그럼, 주택과 관련된 이슈가 될 만한 내용은 어떤 것들이 있을까요?

• ㆍ무허가주택도 주택일까?
• ㆍ오피스텔은 주택일까? 아닐까?
• ㆍ공실인 오피스텔! 주택으로 볼 수 있을까?
• ㆍ공부상 주택을 사무실로 사용하다 양도한다면, 주택으로 볼 수 있을까?
• ㆍ아파트를 종업원 기숙사로 사용한다면, 주택으로 볼 수 있을까?
• ㆍ폐가도 주택으로 볼 수 있을까?
• ㆍ펜션은 주택일까? 아닐까?

그럼 하나씩 살펴보도록 할까요?

case1 무허가주택도 주택으로 볼 수 있을까?

외동아들인 홍길동씨는 부친의 유고로 시골의 땅을 상속받게 되었습니다.

서울에 근무하고 있는 홍길동씨는 바쁜 업무로 겨우 장례를 치르고, 또 하루하루 치열하게 살아가고 있습니다. 4년 후, 결혼을 하고 안정적으로 돈을 벌어 내 집을 장만하고 살고 있던 홍길동씨에게 아이가 태어납니다. 좀 더 큰 집에서 아이를 키우기 위해 시가 10억 상당의 아파트를 매도하였지만, 1세대 1주택자라고 생각하여 별도의 양도세 신고를 하지 않았습니다.

그런데, 5개월 후! 세무서에서 연락이 왔습니다.

시골의 땅에 무허가 주택이 있어서 비과세가 아니라고! 일반적으로 주택이란 건축법상 관할관청에 적법한 신고절차나 허가절차를 받아서 건축해야 하는 것이 맞습니다. 하지만, 그럼에도 불구하고 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로서의 기능을 할 수 있는 외형을 갖추고 실제 주택으로 사용하고 있다면 허가된 주택이 아니라 하더라도 주택으로 볼 수 있습니다.

따라서, 이 경우는 1세대 2주택이 되어 억울하게 비과세를 받을 수 없는 상황이 됩니다. 혹여나 시골의 땅을 상속받을 일이 있다면 꼭 한 번은 현장실사를 통해서 무허가주택이 있는지 여부를 꼭 확인할 필요가 있습니다.

case2 오피스텔은 주택일까? 아닐까?

김 한국씨는 주택 1채를 2년 이상 보유 후 양도했습니다. 주택 비과세라고 생각하여 신고하지 않았는데, 몇 달 후 세무서로부터 고지서를 받았습니다. 부모님은 오피스텔이 주택이 아니라고 생각하고, 나중에 자녀에게 깜짝 선물로 주려고 자녀 명의로 오피스텔을 구입하여 임대료를 받고 계셨다고 합니다. 우리가 오피스텔 분양하는 광고를 보면 이런 문구를 많이 보게 됩니다. 주택수에 들어가지 않고, 대출 최대90%까지 받을 수 있으며, 부가세 환급도 가능합니다~~~ 이 광고! 반은 맞고 반은 틀립니다. 왜 그럴까요? 오피스텔을 사무실로 사용한다면, 위 광고의 내용이 맞지만, 오피스텔을 주거용으로 사용한다면, 위 광고는 틀린 내용이 됩니다. 만일, 임대중이던 오피스텔이 주택으로 임대를 했음에도 불구하고 수년간 업무용 재산세를 납부했다면, 이 경우는 재산세 부과를 기준으로 주택에서 제외될 수 있을까요? 주택 비과세의 가장 큰 핵심은 실질과세입니다. 아래의 경우도 구청에서 업무용 재산세를 부과한 것과 상관없이 실제 주거용으로 사용한 것을 확인하여 비과세를 적용하지 않았던 대표적인 사례라고 할 수 있습니다. (서울행법2014구단14337, 2015.01.08)
이 사건 오피스텔의 주된 사용 용도는 주거용으로서 소득세법령상 주택으로 봄이 상당하고, 원고가 10년 상당 지자체에 재산세를 납부하였다는 사정만으로 이 사건 처분을 한 것을 이율배반적이라거나 공평과세의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없음

…'주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고[(대법원87누584, 1987.9.8.) 판결 등 참조]…

case3 공실인 오피스텔을 주택으로 볼 수 있을까?

주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 봅니다(집행기준 89-154-13).

결국은 공실이라 하더라도 오피스텔의 내부구조상 항상 주거용으로 사용가능한 상황이라면 주택으로 볼 수 있다는 것이죠. 요새 만들어진 오피스텔의 경우는 주거가 가능한 모든 것이 빌트인 되어 있는 경우가 많기 때문에 공실이라 하더라도 주택으로 볼 수 있는 여지가 있으니 주의를 요해야 합니다.

어떤 억울한 경우가 발생할 수 있을까요?
나는 상가로 오피스텔을 분양받고, 사업자등록까지 하고 업무용으로 임차하는 조건으로 임대를 하였는데, 임차인이 주거용으로 사용한다면? 이 경우는 구제받을 수 있을까요?

안타깝게도 업무용으로 임차를 했더라도 실제 주거용으로 사용하고 있기 때문에 실질과세의 원칙에 따라 구제받을 수 없습니다. 결국,공실이라 하더라도 해당 구조물의 형태가 당장이라도 누군가 들어와서 주거를 할 수 있는 공간으로 이루어져 있다면 주택으로 보아 과세할 수 있다는 논리이기 때문에, 이런 문제를 당하지 않으려면 임대차계약서, 임차인의 사업자등록증 등을 받아놓을 필요가 있습니다. 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함
(심사양도2020-16, 2020.09.02)
분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함

case4 공부상 주택을 사무실로 사용하다 양도한다면?

종로 한옥마을에 가면 구조물상 주택이지만, 이를 음식점으로 활용하고 있는 케이스를 종종 볼 수 있습니다. 이런 경우는 주택으로 볼 수 있을까요?

과세관청은 이런 경우 아래와 같이 해석하고 있습니다. 소득세법 기본통칙 89-154…4 【공부상 주택이나 사실상 영업 용 건물인 경우 비과세여부】

소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다…

case5 아파트를 종업원 기숙사로 사용한다면?

실제 기숙사로 사용하고 있다는 것을 증명하면 인정해 줄까요?
이 경우는 좀 다르게 해석하고 있습니다. (조심2010부1994, 2010.09.29)[심판]
부동산은 공부상의 용도나 사실상의 용도가 모두 주거용인 점, 사업장과는 별도로 구분되어 있어 독립된 주거생활이 가능한 점, 언제든 청구인이나 제3자가 주거용으로 사용하거나 임의로 처분할 수 있는 점 등을 고려하면, 주택으로 보는 것이 타당함 그럼 공장내 합숙소의 경우는 어떨까요? 이 또한 언제나 주거용으로 사용할 수 있기 때문에 주택으로 볼까요?

아닙니다. 이에 대해 집행기준에서 아래와 같이 이야기하고 있습니다. 소득세법 집행기준 89-154-12 【사원용 숙소의 주택 여부】

사용인의 생활을 위하여 공장에 딸린 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우 해당 합숙소는 주택으로 보지 아니하나, 병원을 운영하는 개인사업자가 사원용 숙소를 사용하기 위하여 아파트를 취득하는 경우 해당 아파트는 주택에 해당한다. 즉, 이 경우는 주거 형태를 갖춘 것이 아니라 잠시 씻고, 잠만 잘 수 있는 공간으로 보기 때문에 주택으로 보지 않는 것입니다.

case6 폐가도 주택이 될 수 있습니다! 주택으로 인정받지 않으려면?

소득세법 집행기준에서 폐가에 대한 주택여부를 이렇게 이야기하고 있습니다. 소득세법 집행기준 89-154-7 【공가상태 건물의 주택 해당 여부】

주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다. 쉽게 이야기하면 폐가도 주택으로 볼 수 있지만 건축법상 건축물로 볼 수 없는 정도의 구조면 주택으로 보지 않을 수 있다는 이야기로, 한 쪽 기둥을 허물어 버리는 등 주택의 기능을 할 수 없게 상실해야 한다는 이야기로 보시면 됩니다.

이렇게 하는 것이 물리적으로 힘들다면, 단수, 단전 상태로 장기간 방치되어 왔고, 사실상 부식 상태가 심각하다는 것을 입증할 수 있는 자료를 통해서 주택에서 제외받을 수도 있으니, 혹여나 이런 골치거리인 폐가를 보유하고 있다면 전문가와의 상담을 통해서 주택 수에서 제외시키는 방법을 같이 논의해 볼 필요가 있습니다.

case7 펜션은 주택일까?

숙박업이 목적이고, 상시 주거 목적으로 이용되지 않는다면 펜션을 주택으로 보지 않지만, 최근 은퇴한 부부들이 거주하면서 펜션을 운영하는 경우도 점점 늘어나고 있습니다. 이런 경우는 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 합니다. 집행기준 89-154-11【펜션의 주택 여부】

펜션을 숙박용역 용도로만 제공하는 경우 주택에 해당하지 않으나 세대원이 해당 건물로 거소 등을 이전하여 주택으로 사용하는 경우에는 겸용주택으로 본다. 펜션 건물 안에서 생활하는 것뿐만 아니라, 건물의 일부에서 생활하고 있으면서 휴가철에만 숙박을 제공하는 경우에도 또한 주택으로 볼 수 있는 것입니다.


이와 같이, 세법상 ‘주택’의 의미를 잘못 이해하면 황당하면서도 억울할 수 있는 상황이 발생할 수 있으니, 관련 내용을 정확히 이해하실 필요가 있습니다.