(조세금융신문=이상현 기자)  할아버지가 창고 등 건물이 들어선 자신 소유 땅을 손주들에게 증여했는데, 국세청이 창고 등 건물의 영향을 고려하지 않고 해당 땅값을 산정, 증여세를 과도하게 물렸다가 납세자의 불복으로 취소한 사례가 최근 공개됐다.

납세자의 증여세 신고를 검증하는 과정에서 국세청이 토지감정평가를 납세자에게 불리하도록 부적절한 방식으로 했다는 점이 인정된 사례로, 국세청은 창고 등 건물이 들어선 땅의 가치가 상대적으로 낮을 수밖에 없는 점을 알고도 무리한 감정평가로 증여세 과세표준을 높게 잡은 것으로 확인됐다.

국무총리 조세심판원(원장 황정훈)은 10일 “국세청이 과세 불복의 쟁점이 된 땅의 건축물을 빼고 감정평가를 요구, 그렇게 평가된 감정가액을 근거로 증여세를 부과한 과세처분은 부당하다는 청구인의 주장을 인용해 해당 과세처분을 취소했다”며 해당 심판례(조심 2021중6764, 2022.12.26)를 공개했다.

할아버지 A씨는 자신 명의의 땅을 미성년자인 2명의 손주들에게 물려주기로 했다. 두 손주가 나이 서른이 될 때까지 손주들의 부모이자 자신의 자녀인 P가 이런 증여에 영향을 미치지 않도록 이중삼중의 장치를 해뒀다. 증여 방식은 A씨와 손주들 간 해당 토지를 매매하는 방식의 매매예정서를 미리 작성, 사실상 증여하는 점을 분명히 하고 증여세도 신고납부했다.

문제는 국세청이 증여세 신고납부를 검증하는 과정에서 시작됐다. 최초 과세한 세무서에서 받은 서류를 정밀하게 검토한 지방국세청 조사국에서 A씨가 물려준 토지에 대한 감정평가를 다시 했다. 법령상 납세자에게 불리하게 감정평가를 한 것인데, 핵심은 해당 토지에 들어선 창고 등 건축물이 토지가격에 미친 영향을 무시하고 땅값을 산정한 것이다.

통상 자기 땅에 남의 건축물이 들어서 있으면 제값을 받을 수 없다. 건축주가 지상권 등을 설정하기 때문이다. 당연히 땅을 증여할 때 적용되는 감정평가액도 낮게 나오게 마련이다.

하지만 해당 창고들은 땅을 물려준 할아버지 A씨와 A씨의 부인(할머니), A씨의 자녀(손주들의 부모)가 대주주인 법인  명의로 돼 있었다. 손주들에게 땅을 물려주려는 조부모가 자신의 자녀(손주들의 부모)가 미성년자인 손주들의 재산권에 영향을 미치지 않게 하려고 이중삼중으로 장치를 해뒀던 것이다.

지방국세청 조사국은 A씨의 증여건을 조사하면서 이런 정황을 고려해 해당 건축물이 있어도 특수관계인 소유이니 처분 등에 하등 무리가 없고, 따라서 토지 감정평가 금액도 낮아질 이유가 없다고 봤다. 그 결과 무리하게 건축물을 제외한다는 전제를 깔고 땅값을 감정평가하는 무리수를 뒀다. 이렇게 감정평가액이 부붚려지나 증여세 과세표준도 커졌다. 손주들이 납부할 증여세도 많아진 것이다. 

A씨 측은 “국세청이 무리한 과세로 납세의무자 손주들이 부당하게 증여세를 더 물도록 했다”며 과세 불복, 절차를 밟아 ‘행정심판 전치주의’에 따른 조세심판 기관인 국무총리 조세심판원에 심판청구를 냈다. ‘행정심판 전치주의’는 특허나 세금 같이 처분부과 등 행정처분을 수용하기 어려운 사례가 많이 발생하는 분야에서 납세자(민원인)가 행정소송을 제기하지 않고 심판청구만으로도 권리를 구제받을 수 있도록 만들어진 제도다.     

A씨 손주측 심판청구건 심리에 착수한 조세심판원은 국세청이 수행한 감정평가의 법률적 타당성을 우선 심사했다. 심판원은 “국세청이 상속증여세법상 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있다는 의견을 내놨지만, 법령상 상속세 및 증여세의 납부목적에 부적합한 감정가액이나 ‘평가기준일 현재 해당 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우’의 그 감정가액은 제외하도록 규정돼 있다”고 결정문에 명시했다.

현행 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따르면, 감정평가 대상 재산에 대해 둘 이상의 기획재정부령(상속증여세법 시행규칙)이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 다만 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 않는 감정가액이나 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액은 제외하도록 규정하고 있다.

심판원은 특히 국세청이 쟁점 토지 감정평가법인에게 “지상의 건축물을 배제하고 쟁점 토지만을 감정평가 해달라”고 사전 요청, 지상 건축물의 영향이 감정평가에 반영되지 않은 점을 짚어냈다. 땅 수증자인 손주측과 해당 건축물 소유 법인 최대주주가 직계존속 관계에 있더라도, 손주측이 별도 법인의 지상권을 무시하고 해당 토지의 사용이나 재산권을 온전히 행사할 수 없다는 점을 고려한 것이다.

결국 손주들 입장에서는 지상권이 있는 건축물 때문에 물려받은 땅에 대한 재산권 행사는 어려운데, 국세청이 건축물 없는 조건으로 감정평가액을 부풀려 증여세를 더 물게 됐다는 항변이 가능한 것이다.

국세청의 과세 처분은 결국 취소결정으로 귀결됐다. 심판원은 “청구인의 재산권 행사 제약 가능성이 인정되므로, 국세청의 토지 감정가액을 상증법령에 따른 시가로 보기는 어렵다”면서 “따라서 국세청이 쟁점토지의 감정가액을 시가로 봐 손주측에게 증여세를 부과한 이번 과세 처분은 잘못이 있다”고 밝혔다.

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