(조세금융신문=김용주 변호사) 1. 사안의 개요

원고는 2014년 ‘○○’이라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 한 다음, 부산연제구에 공동주택 8세대와 오피스텔 4세대로 이루어진 주상복합건물 ‘△△’를 신축하여 사용승인을 받고 이를 2015년에 분양하였다.

그중 공부상 업무시설인 오피스텔 4세대의 분양은 2015년 제1기 부가가치세 과세기간에 이루어졌다. 또한 원고는 소외인과 함께 2015년 5월경 ‘□□’이라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 한 다음, 관할관청의 건축허가를 받아 부산진구에 공동주택 26세대와 오피스텔 15세대로 이루어진 주상복합건물 ‘◇◇’를 신축하여 사용승인을 받고 이를 2016년에 분양하였다.

그중 공부상 업무시설인 오피스텔 15세대의 분양은 2016년 제1기와 제2기 각 부가가치세 과세기간에 이루어졌다. 그런데 원고는 △‘ △’오피스텔 4세대와 ‘◇◇’ 오피스텔 15세대(이 사건 오피스텔)의 공급이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이 사건 면세조항)에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고, 부가가치세를 면세로 신고하였다.

그러나 부산지방국세청장은 이 사건 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다는 이유로 관할세무서장에게 과세자료를 통보하였다. 그에 따라 피고 동래세무서장과 피고 부산진세무서장은 2018년 5월 4일 원고에게 2015년 제1기 부가가치세 61,067,280원(가산세 포함)을 경정·고지하였고, 피고 부산진세무서장은 같은 날 원고에게 2016년 제1기 부가가치세 252,086,280원과 2016년 제2기 부가가치세 128,428,760원(각 가산세 포함)을 경정·고지하였다(이 사건 처분).

2. 관련 규정

이 사건 면세조항에 따르면 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제된다. 그 위임에 따른 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’을 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모’라고 정하고 있다.

그리고 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12.부터 시행되기 전의 것) 제2조 제3호는 ‘국민주택 규모’를 “주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 ‘주거전용면적’이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택)”으로 정하고 있다.

또한 구 주택법 제2조는 제1호에서 ‘주택’을 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정의하면서 이를 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분하고, 이와 별도로 제1의2호에서 ‘준주택’을 ‘주택외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등’으로 정의하면서 그 범위와 종류는 대통령령에 위임하고 있다.

그 위임에 따른 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조의2 제4호는 ‘준주택’의 하나로 ‘건축법 시행령 [별표 1] 제14호 (나)목에 따른 오피스텔’을 들고 있다.

그리고 용도별 건축물의 종류를 정하고 있는 건축법 시행령 [별표 1] 제14호 (나)목은 ‘오피스텔’을 ‘단독주택’ 또는 ‘공동주택’과 구분되는 ‘업무시설’의 하나로 정하면서 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것’으로 정의하고 있다(이 사건 처분 중 2016년 제2기 부분의 경우 현행 주택법과 주택법 시행령이 적용되는데, 위와 같은 구 주택법과 구 주택법 시행령 규정은 조문의 위치만 변경되었을 뿐 현행법령에서 그 내용이 동일하게 유지되고 있다).

3. 대법원의 판단

위 법령의 문언·내용과 체계, 이 사건 면세조항이 국민주택 규모 이하의 주택공급에 대하여 부가가치세를 면제하는 취지, 주택과 오피스텔에 대한 각종 법적 규율의 차이, 특히 조세특례제한법령의 다른 규정에서 이 사건 면세조항과 달리 ‘오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 ‘주택’에 포함된다고 명시하고 있는 점과의 균형 등을 종합하면, 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없다.

공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었다고 하더라도 이를 건축법상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 있다.

위와 같은 경우 이 사건 면세조항의 적용대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단하여야 한다. 나아가 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당하여 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에서 제외된 이상 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결 참조).

4. 검토 및 평가

기획재정부와 국세청은 그동안 오피스텔은 주택법에 의한 주택에 해당하지 않으므로 이 사건 면제조항을 적용할 수 없다는 입장을 보여 왔다. 한편, 조세심판원은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 주택으로 보아야 한다는 소득세법 관련 판례를 근거로 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔 공급에 대해 이 사건 면세조항을 적용한 경우가 있는가 하면, 국세청과 동일한 이유로 오피스텔은 이 사건 면세조항의 적용대상이 될 수 없다는 입장을 보인바 있기도 하다.

그런데 대법원은 오피스텔이 이 사건 면제조항의 적용대상이 될 수 없고, 오피스텔인지 여부는 공부상 용도를 기준으로 판단하여야 하며, 공부상 용도가 오피스텔인 이상 이 사건 면제조항의 적용대상이 아니라며 그동안의 논란에 종지부를 찍는 모양새다. 그러나 상고사건을 줄일 다양한 방법을 강구하며 정책법원을 지향한다는 대법원이 판결을 통한 정책수립은 커녕 권리구제조차도 제대로 하지 못한 것이 아닌가 생각된다.

법문에 충실해야 할 하급심 법원(서울고등법원 2018누77441)은 오히려 실질과세와 공평과세의 원칙을 내세우며 오피스텔 이용실상, 오피스텔에 대한 국민들의 인식, 이 사건 면제조항의 입법 취지와 목적, 그동안 실질을 기준으로 주택인지 여부를 판단하여야 한다는 대법원의 여러 판단 등을 종합적으로 고려하여 공부상 용도를 떠나 처음부터 실제 주택으로 설계, 건축되어 분양된 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔의 공급에 대해서는 이 사건 면세조항이 적용되어야 한다는 정책적인 해석과 그를 통한 권리구제를 시도한 바 있다. 그럼에도 대법원은 위와 같이 법문에만 구속된 판단을 하며 위 서울고등법원의 판단마저 파기(대법원 2020두44749)해 버리는 안타까운 판결을 한 것이다.

[프로필] 김용주 법무법인 (유한) 서울센트럴 변호사

 사단법인 한국프로스포츠협회 감사

대한배구협회 스포츠공정위원

 법률신문 판례해설위원
전) 서울특별시 성동구·마포구 법률고문변호사
고려대학교 대학원 석사과정 수료(행정법전공)
The University of British Columbia, School of Law(Visiting Scholar in Taxation

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