(조세금융신문=이장원 세무사) 전국 동시다발적인 수용사업, 한 사업씩 토지 수용보상금이 풀리고 있다

문재인 정부가 서울·수도권의 밀집된 부동산 가격을 잡기 위해 서울 접경지에 총 17만 가구를 공급하는 ‘3기 신도시’ 계획이 하나씩 가시화되고 있다. 지난 8월 7일 인천계양 테크노밸리와 하남교산 공공주택지구가 3기 신도시 가운데 처음으로 토지보상 일정에 착수하고 보상계획을 공고하였으며 남양주 왕숙지구가 그 뒤를 이었다.

고양 창릉과 부천 대장지구도 올해 상반기 보상계획이 공고될 예정이다. 이 5개 지구의 토지보상에 풀리는 돈은 약 30조 원에 이를 것으로 보인다. 3기 신도시 개발과 맞물려 GTX 및 도로 등 사회간접자본 개발과 용인 산업단지 등 지난해 말부터 올해 풀리는 토지보상금은 50조 원에 달할 것으로 보고 있다.

사업인정 고시문을 통해 살펴본 절세 팁

나의 수용사업이 「토지보상법」상 공익사업에 해당한다면 사업인정고시일을 확인하도록 하자. 사업인정고시일은 국가 및 지방자치단체 등 사업시행자가 관보의 형태로 고시 및 공고하게 되어 있다.「소득세법」상 「토지보상법」 및 기타 법률에 의하여 협의매수 또는 수용되는 토지로서 “사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지 등”은 크게 다음의 3가지 혜택을 적용받을 수 있으므로, 수용부동산취득일이 사업인정고시일로부터 2년 이전 취득인지 꼭 확인하도록 하자.

1. “비사업용토지”에서 제외되어 세율적용 시10%의 중과세율을 피할 수 있다.

2. “공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세감면”을 적용하여 납부세액이 감면된다.

3. “대토보상에 대한 양도소득세 과세특례”를 적용하여 세제 혜택을 선택할 수 있다. 위 3가지 혜택이 양도소득세에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보도록 하자.

1. 비사업용토지란?

“비사업용토지”란 나대지나 부재지주 소유의 임야 따위를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유한 토지로서, 토지의 사용을 생산적인 용도에 집중시키고 토지투기에 따른 불로소득을 환수할 목적으로 양도소득세율을 10% 중과하여 부과한다.

법령으로 정하는 일정한 기간 그 본래의 용도에 사용하지 아니한 비사업용토지에 대해서는 수용부동산의 지목에 따라 각기 다른 요건을 적용한다. 「소득세법」에서는 비사업용토지의 범위를 농지·임야·목장용지·주택의 부수토지·그 밖의 기타 토지 등으로 나누고 있다.

그러나 공익사업을 수행하면서 과거 비사업용토지의 중과세 적용으로 인해 많은 부작용이 초래되었고 토지소유자의 의사에 반하여 국가 등에 강제적으로 매도되는 공익사업의 특성을 고려하여 「소득세법」에서는 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 대해서는 비사업용토지에서 제외하는 규정을 두고 있다.

위 규정을 통해 토지소유자가 사업인정고시일 2년 이전에 농지를 취득하였으나 실제 농사를 짓지 않았어도 10%의 중과세율은 피할 수 있다.

2. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면이란?

“공익수용감면”은 공익수용에서 가장 기본적인 감면규정이다. 공익사업의 원활한 수행 지원 및 공익사업용으로 수용되는 부득이한 점 등을 고려하여 토지수용자의 세 부담 완화 차원에서 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지를 2021년 12월 31일 이전에 수용 시 현금보상은 10%를, 채권보상은 채권의 형태에 따라 15~40%를 양도소득세에서 감면한다.

감면요건은 “사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지”뿐이므로, 사업인정고시일과 본인의 토지 취득 시점만을 확인하면 된다. 공익수용감면은 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억 원, 5과세기간동안 최대 2억 원을 한도로 감면받을 수 있다. 감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고 및 납부 하여야 하지만, 자경농지에 해당하는 경우에는 농어촌특별세를 과세하지 않는다.

3. 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례란?

대토보상이란 토지소유자가 원하는 경우 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에 토지소유자가 받을 보상금 중 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 법에서 정해진 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 것을 말한다.

“대토보상 과세특례”는 거주자가 「토지보상법」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2021년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 부분에 대해서는 다음의 2가지 과세특례 중 1가지를 선택하여 적용할 수 있다.

가. 양도소득세의 40%에 상당하는 세액을 감면받는 제도

나. 양도소득세를 과세이연하는 제도

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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