보유세 인상에 따른 절세전략

BY 박민수   2018-11-02
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보유세 인상에 대한 정부의 의지가 매우 강하다. 지난 6월, 대통령직속재정개혁특별위원회(위원장 강병구, 이하 ‘재정특위’)는 ‘바람직한 부동산 세제개혁방안’이라는 주제로 ‘보유세 개편안’을 발표하였다. 이날 내용은 ‘부동산 보유세의 현황과 쟁점(최승문 한국 조세재정 연구원 부연구위원)’, ‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세제 개편 방향(최병호 재정특위위원)’의 주제발표와 토론으로 진행되었는데, 총 4개의 대안과 기타 대안으로 구성되어 많은 사람들의 관심을 받은 바 있다.

뒤이어 7월 말, 정부는 재정특위 내용을 좀 더 보완한 ‘세법개정안’을 발표하였는데 이는 기존의 재정특위 권고안을 바탕으로 하되, 다주택자 보유세를 더 강화한 것으로 평가 받고 있다. 하지만 그로부터 얼마 지나지 않아, 정부는 또 다시 ‘주택시장 안정대책(이하 9.13 부동산 대책)’을 발표한다. 해당 정책은 보유세 인상에만 국한하지 않고, 양도세는 실수요자 중심으로 더욱 강화하였으며 주택임대사업자의 세제혜택은 더 감소시켰다는 평가를 받고 있다. 아래에서는 향후 보유세가 어떠한 방향으로 개편되며, 이에 대한 절세전략은 어떻게 이루어져야 하는 지에 대해 중점적으로 살펴볼 것이다. 정부 정책은 경제상황에 맞춰 수시로 변하기 때문에, 보유세 강화의 개별적 내용과 더불어 해당 세목의 과세 원리가 어떻게 적용되는지 잘 이해하는 것이 중요하다.


I. 보유세 계산구조 이해

절세의 기본은 해당 세금이 어떻게 부과되는지를 이해하는 것에서부터 시작된다. 이에 아래에서는 보유세의 계산구조를 먼저 살펴본 후, 정부의 ‘9.13 부동산 대책‘ 및 ‘세법개정안‘에 대한 내용을 중심으로 구체적인 내용을 살펴볼 것이다 (편의상 이슈가 되고 있는 주택을 중심으로 살펴본다).

1. 보유세의 종류

보유세는 토지ㆍ주택 등을 보유한 사람이 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 총칭하는 말이다. (매일경제지식백과 인용)
문자 그대로 납세의무자가 보유하고 있는 부동산에 대해 부과되는 세금으로, 재산세는 지방세에 속하며 종합부동산세는 국세에 속하기 때문에 활용되는 용도에 있어 일부 차이가 있다.
저자는 주택을 전ㆍ월세로 임차하면서 발생하는 소득에 대해 발생하는 ‘임차 소득’ 역시 큰 틀에서 보유세로 여기고 대비해야 한다고 생각한다. 후술 하겠지만, 큰 틀에서 ‘보유세 개편안’을 보면 임대소득 과세도 정상화하려는 의지가 강하며, 내년부터는 연간 수입금액 2천만원 이하 소액 임차 소득에 대해서도 과세가 되기 때문이다.

2. 재산세 개관 및 계산구조

재산세의 전반적인 내용 및 계산구조는 다음과 같다.

● 재산세 과세대상 : 토지(분리과세, 별도합산, 종합합산토지), 건물, 선박, 항공기
● 재산세 납세의무자 : 6월 1일 현재 소유자
● 재산세 과세표준 = 공시가격 * 공정시장가액비율 (주택 60%, 토지 70%)
● 재산세세율 (주택)
과세표준 세율
0.6억 이하 0.1%
0.6억 초과 ~ 1.5억 이하 0.15% (누진공제 3만원)
1.5억 초과 ~ 3.0억 이하 0.25% (누진공제 18만원)
3.0억 초과 0.4% (누진공제 63만원)
● 재산세 납부방식 : 관할지 자체에서 고지
● 재산세 납부기한 : 주택의 ½ 및 기타 건물 (~7월 31일), 주택의 ½ 및 토지 (~9월 30일)

여기에서 알아 두어야 할 것은 재산세 과세표준(이하 과표) 과세율로, 과표를 보면 공시가격이라고 나와있는데 이는 통상시세의 60%~70% 정도 수준이라는 점이다 (해당정보는 국토교통부에서 제공하는 ‘부동산공시가격알리미’ 사이트 및 관할 시군구청 홈페이지에서 조회가 가능하다). 또한, 현행 재산세의 공정시장가액비율은 주택의 경우 60%라는 점을 고려하면 대략적인 수준의 과세표준을 바로 구할 수 있다. 예를 들어 어떤 사람이 A주택(아파트)을 보유하고 있는데 시세가 5억 원이라고 하자. 이 경우 재산세과표, 그리고 세액은 어느 정도나 될까?
먼저 재산세과표는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해야 한다. 공시가격은 조회를 해보아야 정확한 가액이 나오지만, 대략 시세의 60~70%라는 점을 고려하면 3억~3.5억 원이 나올 것이다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과표는 1.8억 ~ 2.1억이 과표가 된다.

(사례)재산세과세표준 = 5억 * (60%~70%) * 공정시장가액비율 60% = 1.8억 ~ 2.1억 수준

이제 세율을 곱해보자. 위 세율 구간표를 보면 재산세과표가 1.5억에서 3.0억 사이의 세율은 0.25% 구간(누진공제 18만원)임을 알 수 있다. 따라서 위 과표에 세율을 곱해보면, 재산세는 다음과 같이 산출될 것이다.

(사례)재산세세액 = (과표 1.8억 ~ 2.1억) * 세율 0.25% - 누진공제 18만원 = 27만원 ~ 34.5만원 수준

물론 위에 제시한 금액이 최종 재산세는 아니다. 여기에 몇 가지가 더 붙는데, 중요한 것은 그게 아니라 재산세를 구하는 과정이다. 여기에서는 공시가격이 적용된다는 점, 그리고 공시가격은 시세의 대략 60%~70%라는 점, 마지막으로 현행 재산세공정시장가액비율은 주택의 경우 60%라는 것을 알아 둘 필요가 있다. 이를 먼저 알아야, 후술하는 정부정책안이 어떤 구조로 이루어지는지를 쉽게 이해할 수 있다. 다음은 종합부동산세를 살펴보자.

3. 종합부동산세 개관 및 계산구조

● 종부세 과세대상 : 주택(주거용오피스텔 포함), 종합합산토지(나대지 등), 별도합산토지(상가 부속토지 등)
● 종부세 납세의무자 : 6월 1일 현재 소유자
● 종부세 과세표준(주택을 중심으로) = (공시가격 - 6억 원*) * 공정시장가액비율 (80%)
* 단, 1세대1주택자의 경우 6억 원이 아닌 9억 원을 공제함 (단독명의일 때) ● 종부세 세율 (주택)
과세표준 세율
0.6억 이하 0.5%
6억 초과 ~ 12억 이하 0.75% (누진세액공제 150만원)
12억 초과 ~ 50억 이하 1.0% (누진세액공제 450만원)
50억 초과 ~ 94억 이하 1.5% (누진세액공제 2,950만원)
94억 초과 2% (누진세액공제 7,650만원)
● 종부세 납부방식 : 관할세무서에서 고지
● 종부세 납부기한 : 12월 1일 ~ 12월 15일

재산세와 마찬가지로 종부세 역시 사례를 통해 살펴본다. 이번에는 B주택을 소유한 경우로, 해당 주택의 공시가격이 10억이라고 가정한다. (계산의 편의를 위한 것으로, 이를 역산하면 시세는 14억~16억 수준임을 추정 해볼 수 있다).

먼저 종부세 과세표준이다. 재산세와 다른 점은 공제액이 6억 원이라는 점과 공정시장가액비율이 80%라는 것이다. 여기에서는 1주택자이면서 단독명의라고 가정하자.

(사례)종부세 과세표준 = (10억원 - 9억원) * 공정시장가액비율 80% = 0.8억

이제 세율을 곱하면 된다. 과표가 6억 원 이하인 경우는 0.5%의 세율이 적용된다. 즉,

(사례)종부세세액 = 과표 0.8억 * 0.5% = 40만원

물론, 여기에서 재산세 중복 과세분을 제외하고 세부담상한, 세액공제 등이 있으나 여기에서는 생략한다. 본 글의 취지가 ‘보유세 개편방향과 이에 대한 절세전략’ 이기에 아래에서는 정부개편안에 따른 효과와 대응방안을 구체적으로 살펴볼 것이다.


II. 보유세 개편방향 심층분석

정부는 ‘9.13 부동산 대책‘을 통해 최근 주택시장이 여전히 과열되어 있다고 판단하고 있다. 이에, 실수요자의 ‘내 집 마련‘을 안정적으로 지원하고자 다양한 정책을 진행하기로 하였는데, 그 중 하나가 종부세를 중심으로 한 보유세 인상을 더욱 강화하기로 한 것이다. 보유세는 크게 재산세와 종부세로 이루어지고 있지만 대부분의 정책이 종부세 개편관련으로 제한된 것은, 재산세는 모든 부동산 소유자에게 영향을 끼치므로 과세형평 및 조세저항 등을 염두한 것으로 풀이된다.

그럼 아래 내용을 통해 하나씩 구체적으로 살펴보자.

[특징 1] 주택 수에 따른 차등부과

1주택자 시가
다주택자 시가
(과세표준)
현행 당초 정부안 수정안
2주택 이하 3주택 이상 일반 3주택 이상 &
조정대상지역 2주택
약 18억원 이하
약 14억원 이하
(3억원 이하)*
0.5% 현행유지 현행유지 현행유지 0.6%
(+0.1%p)
약18억~23억원
약 14~19억원
(3~6억원)
0.7%
(+0.2%p)
0.9%
(+0.4%p)
약 23~34억원
약 19~30억원
(6~12억원)
0.75% 0.85%
(+0.1%p)
1.15%
(+0.4%p)
1.0%
(+0.25%p)
1.3%
(+0.55%p)
약 34~102억원
약 30~98억원
(12~50억원)
1.0% 1.2%
(+0.2%p)
1.5%
(+0.5%p)
1.4%
(+0.4%p)
1.8%
(+0.8%p)
약 102~181억원
약 98~176억원
(50~94억원)
1.5% 1.8%
(+0.3%p)
2.1%
(+0.6%p)
2.0%
(+0.5%p)
2.5%
(+1.0%p)
약 181억원 초과
약 176억원 초과
(94억원 초과)
2.0% 2.5%
(+0.5%p)
2.8%
(+0.8%p)
2.7%
(+0.7%p)
3.2%
(+1.2%p)
세부담상한 150% 현행유지 150% 300%
* 1주택자 시가 약 13억원(공시가격 9억원) 이하, 다주택자 시가 약 9억원(공시가격 6억원)은 과세 제외 * ( )는 현행대비 증가 세율
표를 보는 방법부터 언급하자면, 가장 위 ‘현행‘은 현재 적용되고 있는 보유세법이다. 그리고 ‘당초정부안‘은 7월에 발표한 ‘세법개정안‘을 의미하며 ‘수정안‘은 ‘9.13 부동산 대책‘이라고 이해하면 된다. 짧은 시간 동안 정부 정책의 변화가 기존대비 자주 이뤄진 것을 보면, 그만큼 주택시장의 변화가 매우 빠르기 때문에 이를 잡고자 하는 정부의 의지 또한 매우 강함을 알 수 있다.
이제 가장 왼편에 있는 ‘1주택자 시가/다주택자 시가 (과세표준)’를 보자. 1주택자 시가가 약 18억 원 이하라고 되어있는데 앞서 살펴본 것처럼 공시지가는 시가의 대략 60% ~ 70%이다. 따라서 해당주택의 공시지가는 10.8억 ~ 11.2억 정도가 되며 여기에 다시 공정시장가액비율 80%를 곱하면 8.64억 ~ 8.96억이 된다. 이제 종부세 공제금액인 6억 원을 차감해보자. 8.64억 ~ 8.96억은 2.64억 ~ 2.96억이 되며 이러한 이유로 과세표준은 ‘3억 원 이하‘라고 표시된 것이다. 이 경우, 즉 종부세 과표가 3억원 이하인 경우, 현재는 0.5%의 세율로 종부세가 부과되는데 향후에는 고가 1주택을 가지고 있거나 조정대상지역 외 2주택을 가지고 있는 경우는 ‘현행유지‘, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택을 보유하는 경우는 여기에 0.1%p를 가산해서 종부세를 부과한다. 나머지 내용도 마찬가지이며 주택 수가 많을수록, 그리고 규제지역(조정대상지역)에 2주택 이상을 가지고 있을수록 세부담이 증가함을 알 수 있다.

여기에 또 하나 덧붙인다면, 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 세부담상한을 기존 150%에서 300%로 상향 조정함으로써 종부세 부담은 더욱 커질 수가 있으니 유의할 필요가 있다.(19년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용.)

이상의 내용을 살펴볼 때, 정부의 지속적인 다주택자 보유세 인상은, 특히 조정대상지역 등 규제지역의 주택을 많이 보유할수록 세부담이 증가한다는 것을 의미한다.

[특징 2] 과표구간 신설을 통한 종부세 강화

정부는 현재 1개 구간으로 되어있는 과표 6억 원 이하 구간을 2개 구간으로 구분하여 과표구간을 신설하였다.

- 종부세 과표가 0~3억원 이하인 경우 → 0.5% 세율 (기존과 동일)
- 종부세 과표가 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하인 경우 → 0.7% 세율적용 (구간신설, 세율증가)

즉, 현재는 종부세 과표가 6억 원 이하(시가 약 23억 원)일 경우 0.5%의 세율을 적용하는데 앞으로는 과표 3억 원 이하와 3억 원 초과 구간에 다른 세율이 적용되는 것이다.

이를 그림으로 나타내면 다음과 같다. 그렇다면 실제로 어떤 사람들이 과세대상자가 될까?

예를 들어 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택을 보유한 사람의 경우 보유주택의 시가가 약 18억~23억 원이라면 개정 종부세의 과표 3~6억 원 구간에 해당하며, 이는 현행대로라면 0.5% 세율이 적용되나 앞으로는 0.2%p가 가산된 0.7% 세율이 적용된다.

만약 3주택 이상 보유자 및 조정 대상지역 2주택자라면 어떻게 될까? 과표가 3억원 이하라면 0.5%에서 0.1%p가 올라간 0.6%를, 과표가 3억원 초과 6억원 이하라면 0.5%에서 0.4%p가 올라간 0.9% 세율을 적용 받게 되므로 세부담이 증가할 수밖에 없다. 이상의 내용은 종부세 과표가 6억 원 이하일 때로, 만약 보유주택이 더 많다면 최고 3.2% 세율까지 적용될 수 있다.
따라서 보유주택이 점점 많아질수록, 그리고 규제지역에 주택을 다수 보유할수록 종부세 세율은 고가의 세율이 적용될 가능성이 매우 높아졌다.

[특징 3] 공정시장가액비율 100%까지 인상, 과표현실화

또 다른 특징으로 공정시장가액비율을 100%까지 인상함을 들 수 있다. 당초 정부 개정안은 90%까지만 인상을 하기로 하였으나(‘19년 85% → ‘20년 90%) 과세 강화를 위해 연 5%씩, 최종 100%까지 인상하기로 하였다. 이렇게 된다면 개인이 보유하는 주택의 공시지가를 모두 더한 값에서 6억 원을 차감한 금액이 곧바로 종부세 과표가 되는 것이며, 상대적으로 기존 대비 과표는 오르고 동시에 높은 세율을 적용 받을 가능성이 높아지게 된다.

아울러, 앞서 살펴본 것처럼 다주택자 및 규제지역 주택 보유자의 경우 추가 세율을 적용 받고, 과표 3억 원~6억 원에는 추가 세율이 신설되었기에 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.

먼저 공정시장가액비율 인상에 따른 효과가 얼마나 되는지 알아보자. 편의상 세율은 그대로라고 가정한다. 소유하고 있는 주택의 공시가격이 10억 원(시세는 대략 14억~16억 수준)이라고 가정하면 공정시장가액비율에 따른 종부세는 다음과 같다. (편의상 1세대 1 주택 단독명의가 아니라고 가정)

(80%인 경우) = (*10억 - 6억) * 80% * 세율(0.5%) = 160만원
(90%인 경우) = (*10억 - 6억) * 90% * 세율(0.5%) = 180만원
(100%인 경우) = (*10억 - 6억) * 100% * 세율(0.5%) = 200만원

만약 본인이 가지고 있는 주택의 공시가격의 합이 10억, 시세로는 대략 14억~16억이라고 가정할 경우 해마다 부담해야 하는 종부세는 기존 160만 원에서 200만 원까지 늘어날 전망이다. 여기에 보유하는 주택 수가 많다면 적용되는 세율은 더욱 높아지므로 세부담 역시 그에 따라 증가할 것이다.

한 가지 더 고려해야 하는 점은, 보유주택의 가격이 상승할수록 그에 따라 공시가격도 상승하기 때문에 세부담은 이보다는 더 늘어날 것이라는 점이다. 하지만 현재로서는 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 양도세 중과가 적용되기에 보유세를 줄이기 위한 매도가 얼마나 일어날지는 좀 더 지켜보아야 할 것으로 생각한다.

[특징 4] 과표와 세율, 동시인상으로 세부담 강화

이상의 내용을 정리해보자.

정부는 우선 세율 인상을 통해 과세대상이 되는 부동산 보유자들에게는 누진과세를 더욱 강화함으로써 세부담형평을 높이고자 한다. 공정시장가액비율인상도 마찬가지이다. 당초 90%까지만 인상하려던 것을 앞으로는 100%까지 인상함으로써 과표를 현실화 하겠다는 것인데, 이렇게 되면 종부세 과세대상자의 과표가 증가하는 효과가 나타난다.

여기에 세율 인상으로 다시 한번 세부담을 높이는데, 주택 수 및 규제지역주택보유에 따른 차등과세를 적용함으로써 최고 3.2% 라는 매우 높은 세율을 부과하는 것이다. (그림설명 : 공시가격 합산액이 과세기준금액을 초과해야 종부세 과세대상자가 되고, 이 경우
1) 공정시장가액비율 인상, 2) 세율 인상이라는 두 가지 부담을 떠안게 될 가능성이 높다.)

여기서 끝이 아니다. 재산세와 종부세는 전년도 재산세와 종부세의 150%를 상한으로 하는데(즉, 작년에 재산세 종부세로 100을 납세하였다면, 올해는 아무리 과표나 세율이 올라도 150을 한도로 함), 이번에 정부는 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자의 세부담상한을 300%로 상향조정하였다. 따라서 대상자는 경우에 따라서 세부담이 급격히 늘어날 수도 있는 것이다.


III. 보유세 개편에 따른 절세전략

이상의 내용을 바탕으로 보유세 절세전략을 살펴보자. 편의상 주택을 중심으로 하는데, 그 이유는 1) 주택에 대한 양도세 중과가 시행되고 있는 점, 2) 임대주택 등록 활성화 및 등록의무화를 정부가 추진 중인 점 등을 고려하였기 때문이다. 앞서 절세의 기본은 해당 세금이 부과되는 기본원리를 알아야 한다고 하였다. 실질적인 종부세 인상안이라고 할 수 있는 보유세 개편안을 그림으로 정리하면 위와 같다.

정부는 공정시장가액비율, 세율 모두를 인상하려 한다. 따라서 이 경우, 종부세를 줄이기 위해서는 과세기준금액을 넘지 않거나 최소한의 금액만 초과가 되어야 세부담이 덜할 것이다.

어떻게 하면 될까?

1. 보유한 부동산을 매각하는 방법 – 기회비용 및 양도세 중과 등 고려해야

어찌 보면 가장 쉬운 방법이다. 해당 부동산(주택 등)을 매각하면 된다. 하지만 이때 고려해야 할 것은 해당 부동산의 투자가치이다. 즉, 향후 상승여력 등을 고려해야 하는데 사실 이를 정확하게 알기란 거의 불가능에 가깝다. 이에 대해 언급하는 것은 본 원고의 범위를 넘어서는 것으로 판단되어 생략하되, 개별 부동산의 투자가치는 반드시 고려해야 하는 요소라는 것만 알아두자.
이와 함께 생각해야 하는 것은, 조정대상지역 내 위치한 주택의 경우 양도세 중과가 적용될 수 있다는 것이다. 이 경우 1) 장기보유특별공제가 배제되고 (이렇게 되면 양도세 과표가 올라가는 효과가 발생한다), 2) 세율도 기본세율에 10%p(2주택), 20%p(3주택 이상)가 추가되기에 세부담은 이루 말할 수 없다. 이해를 돕기 위해 양도차익이 1억 원이라고 가정해보자. 일반적으로 양도세가 대략 1,600만 원 정도일 때 양도세 중과가 적용된다면 2주택자는 2,900만 원, 3주택 이상인 자의 양도세는 약 3,900만 원에 육박하게 된다. (필요경비 등에 따라 결과는 상이할 수 있음)
또한, 양도세 중과대상이 아니더라도 합산과세 등 기본적인 양도세 절세전략을 고려해야 하기에 한꺼번에 많은 수의 주택을 양도하기란 쉽지 않다. 이래저래 쉽지 않은 방법이다.

2. 증여를 하는 방법 - 취득세, 이월과세 등 고려해야

경제기사를 보면 최근 증여가 많이 늘어나고, 특히 강남권에서 급증하고 있다고 한다. 어차피 양도세 중과 등으로 팔지 못하고 오래 보유해야 하는 경우, 명의를 다르게 해 보유세도 낮추고 이번 기회에 자식 등에게 증여를 함으로써 부의 이전을 하는 것이다.

유의해야 할 것은 증여로 인한 취득세는 일반적인 주택의 취득세율(1.1%~3.5%)과는 달리 4%에 해당하므로 반드시 이를 자금계획에 고려하여 진행해야 한다는 것이다. 이때 기준이 되는 가액은 원칙상 시가이므로, 아파트와 같은 주택의 경우 매매사례 가액이 많기 때문에 시세의 4%가 적용될 수 있으므로 반드시 사전에 전문가(세무사 등)와 상담을 요한다. 또한, 배우자나 특수관계자에게 증여를 할 경우 5년 이내 해당 부동산을 제3자에게 되팔면 ‘이월과세’가 적용될 수 있으므로 이 또한 주의해야 한다. 가령, 남편이 아내에게 시가 10억원 상당의 아파트를 증여하였는데 증여 받은 지 5년이 채 되지 않아 아내가 제 3자에게 되파는 경우, 세법은 남편이 제 3자에게 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산한다. 이 경우 양도소득세 절세효과는 없으며 증여로 인한 취득세(4%)만 필요경비 인정이 될 뿐이다. 따라서 이 방법을 활용하기 위해서는 1) 최소 5년 이상 장기보유 할 자신이 있고, 2) 해당 자산의 시세차익 가능성이 상당히 높다고 판단될 때 해볼 만 하다.

3. 명의를 분산하는 방법 – 공동명의 등...단, 등기 전에 해야

가장 쉽지만 또 의외로 많이 놓치는 방법이다. 종부세는 보유재산을 인별로 합산하므로 공동명의로 취득할 경우 종부세를 절세할 수 있다. 가령 공시지가 10억원 아파트가 단독명의라고 한다면 6억원을 차감하여 차액인 4억원에 대해 종부세가 과세되지만(설령 1세대 1 주택, 단독이라고 하더라도 9억원 차감으로 초과액 1억원에 대해서는 종부세가 부과된다), 이를 공동명의로 했다면 각각 5억원씩 보유한 것이 되고(각각 50% 지분 가정) 6억원씩 공제받게 되므로 비과세가 된다.
그런데 주변에 보면 이미 등기가 되고 난 후, ‘아차, 공동명의로 해야 하는데...’ 하는 경우가 많다. 이미 등기가 되었는데 향후 공동명의로 변경할 경우 명의가 변경되기 때문에, 취득세가 이중으로 들어가며, 만약 이게 증여인 경우라면(가령, 부부간 거래는 과세당국이 일단 증여로 추정함) 이때는 4%의 증여 취득세가 들기에 미리 계획을 세워 두는 것이 절세의 지름길이다.
구체적으로는 계약단계라면 계약서만 공동명의로 다시 작성하면 되고, 분양권의 경우에는 분양사무소 등의 도움을 받아 진행을 할 수 있다.

4. 임대주택으로 등록하는 방법 – 종부세 합산 배제요건을 따지고 종합적인 판단이 필요

마지막으로, 종부세를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법은 해당 주택을 임대주택으로 등록하는 것이다. 다만 유의할 점은 모든 임대주택이 종부세 합산배제 주택이 되는 것이 아니라는 것이다. 몇 가지 요건이 있는데, 1) 먼저 등록 당시 공시지가가 6억(수도권외 3억) 이하여야 한다. 2) 등록한 임대주택은 8년(‘18년 4월 이전등록은 5년) 이상 임대해야 한다. 3) 마지막으로, 관할 지자체는 물론 세무서에도 등록이 되어있어야 한다. 이를 세법에서는 ‘장기임대주택‘이라고 하며 이상의 요건을 만족하면, 매년 9월 ‘종부세 합산배제 신고‘라는 것을 하는데 이를 통해 확실하게 해당 주택을 종부세 과세대상에서 제외시킬 수 있다 (물론 합산배제 신고는 하지 않아도 자동으로 제외되지만 혹시 모를 누락 등으로 인해 신고를 받고 있다).

그런데 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 첫째, 임대주택 등록을 할 경우 가장 먼저 관할 지자체로 가서 등록을 하는데 이곳에서는 세법에서 말하는 ‘장기임대주택 에 대해 잘 알지 못한다. 즉, 흔히 말하는 민간 단기임대, 준공공 임대에 대해 알고 있기 때문에 장기임대주택의 요건을 충족하지 못하더라도 등록해줄 수 있으니 이 점을 유의해야 한다. 가령, 공시지가가 7억원이고 전용면적이 85m² 이하인 주택을 등록하러 지자체에 가면 일단 등록을 해준다는 것이다. 하지만 공시지가가 6억 원을 초과했기에 종부세 합산배제는 되지 않으니 주의를 요한다. 둘째, ‘18년 4월 이전에 민간 단기 임대로 등록하면서 동시에 장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 보유한 경우 의무임대기간을 4년이 아닌, 5년으로 알아두는 것이 좋다. 민간임대주택에 관할 특별법에서는 분명 민간 단기 임대의무임대기간이 4년으로 되어있지만 이는 주택법 영역이다. 세법은 여전히 5년(이제는 8년을 임대해야 혜택을 받을 수 있다)이기에 만약 4년을 채우고 해당 임대주택을 매도할 경우, 장기임대주택 요건인 5년을 채우지 못한 것으로 되어 그동안 혜택을 받았던 종부세 감세분을 뱉어내야 한다.
셋째, 공동명의 주택을 임대주택으로 등록하기 위해서는 공동명의로 된 임대주택사업자등록증이 있어야 한다. 가령 A라는 아파트를 부부 공동명의로 보유하고 있고 이를 임대주택으로 등록할 경우, 남편과 아내가 따로 사업자등록을 하는 것이 아닌, 부부의 공동명의로 된 사업자를 별도로 내야 한다. 많은 사람들이 혼동할 수 있는 부분이지만, 그만큼 중요하다. 만약 아내가 전업주부인 경우, 주택임대사업자를 냄으로써 임대소득이 발생하고 일정 수준 이상의 사업소득이 발생하면 건강보험료 피부양자 자격 박탈이 될 수 있고, 이에 따라 건보료 등이 예상치 못하게 꽤 많이 부담될 수 있다. 그렇기 때문에 이에 대한 종합적인 절세전략이 필요하다.


IV. 향후 고려해야 할 사항들

지금까지 보유세 개편에 따른 대응전략을 살펴보았다. 정부의 보유세 개편안은 현실적으로 ‘종부세 인상안‘으로 볼 수 있다. 다시 말하지만 재산세의 경우, 모든 실거주자에게 영향을 미치는 점이 조세형평성에 맞지 않는다는 판단 하에 이런 틀을 잡게 된 것으로 보인다. 하지만 필자는 재정개혁이 여기에 그치지 않는다고 본다. 앞서 언급했듯이, ‘보유세‘를 부동산 등을 보유하면서 납부하게 되는 세금이라는 큰 틀에서 본다면 재산세/종부세는 물론이고, 주택을 임차하면서 발생하는 ‘임대소득‘에 대해서도 과세가 강화될 것이다.
이미 재정특위는 ‘상반기 재정개혁 권고안‘을 통해 ‘주택임대소득세 개편‘에 대해서도 아래와 같이 권고를 한 바 있다. 주요 내용은 아래와 같다.

1) 주택임대소득의 소형주택(전용 60m² 이하&기준시가 3억원 이하) 과세특례 축소 또는 일몰 종료
2) 주택임대소득 분리과세 시 적용 되는 기본공제(400만원)를 주택임대사업자만 적용하거나 공제금액 축소 또는 폐지

이는 지난 12월 13일 발표된 ‘임대주택 등록 활성화 방안‘과도 큰 틀에서 맥락을 같이하는 것으로 내년부터는 주택임대소득에 대해서도 과세가 예정대로 진행될 것으로 보인다. 하지만 납세의무자 입장에서는 과세가 보다 강화되는 것처럼 느껴질 것이다. 이유는 지금까지 소액 주택임대소득에 대해서는 현실적인 이유 등으로 과세권이 미치지 않았는데, 이제는 소액 임대소득에 대해서도 예정대로 분리과세 되며, 주택임대사업자등록을 하지 않으면 필요경비율을 낮추거나 기본공제금액도 낮아지게 되어 세부담이 늘어날 수 있기 때문이다. 여기에 앞서 언급한 대로, 사업소득발생으로 인해 건강보험료 피부양자 자격이 박탈된다면 준조세라 할 수 있는 4대 보험 등에서 오히려 더 많은 부담을 할 수 있기에 주택임대소득에 있어 매우 많은 요소를 고려해야 할 것이다.

마지막으로, 지난해 ‘8.2 대책‘부터, 올해 ‘9.13 부동산 대책‘까지 정부의 과세정책은 매우 강력하고 주택시장 안정을 위해 수시로 변한다는 특징이 있다. 따라서 앞으로도 지속적인 조세 변화가 불가피할 것으로 보이는데, 구체적으로는 양도소득세제 개편, 임대소득세제 및 보유세제에 대한 추가 논의가 이루어질 것이기에 정부의 조세정책에 대해 지속적인 관심을 기울여야 할 것이다.
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