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Ⅰ. 들어가며

납세자의 종합소득세 신고 편의를 위해 국세청은 내･외부 자료를 활용한 개인 맞춤형 성실신고 사전 안내를 2025.05.07.에 실시하였다. 성실신고 사전 안내 대상자는 119만 명으로서 이들에게는 ｢신고 시 도움이 되는 사항 안내｣를 2025.05.07.에 모바일로 보냈다. 신고 도움 서비스는 모든 납세자에게 성실신고에 도움이 되는 다양한 유형의 개인 맞춤형 정보를 제공하고, 세무 대리인(기장･신고 대리) 도 수임한 납세자의 신고 도움 자료를 조회할 수 있도록 하였다.¹⁾ 신고 도움 서비스에서 제공되는 주요 정보는 <표 1>과 같다. 1) 국세청, “종합소득세 신고할 때 이 부분 놓치지 마세요”, 2025, 1면.
<표 1> 신고 도움 서비스에서 제공되는 주요 정보 ※ 국세청, “종합소득세 신고할 때 이 부분 놓치지 마세요.”, 2025, 2면.

신고 안내에서는 사후 검증을 통해 ①사업성 있는 소득을 기타소득로 신고하여 추징한 사례, ②부동산 매매계약 해제 위약금을 신고 빠뜨려 추징한 사례, ③직원 없는 사업자가 필요경비를 과다계상하여 추징한 사례 세 가지를 제시하였다. 이 중 부동산 매매계약 해제 위약금을 신고 누락하여 추징한 사례와 이와 유사한 퇴거 위로금에 대한 과세에 대해 살펴보고자 한다.

Ⅱ. 부동산 매매계약 해제에 따른 추징 사례 및 거래가격 신고

1. 부동산 매매계약 해제에 따른 추징 사례

아파트 매도인 B는 자신이 보유한 아파트 매매계약을 체결하고 매수인으로부터 계약금을 입금받았다. 그러나 매수인의 사정으로 계약이 해제되어 계약금만큼의 위약금 수입이 발생하였지만, B는 이듬해 종합소득세 신고 시 위약금을 기타소득에 포함하지 않았다. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금·배상금은「소득세법」에서 기타소득으로 구분하고 있는데, 국세청은 국토교통부로부터 부동산 매매계약 자료를 수집·분석하였다. 그 결과 B가 위약금을 수령 한 것으로 확인되어 분석 대상자로 선정하였다. B의 종합소득세 신고 내역과 국토교통부의 부동산 매매계약 자료를 비교하여 가산세와 함께 종합소득세를 추징하였다.²⁾ 2) 국세청, “종합소득세 신고할 때 이 부분 놓치지 마세요”, 2025, 4면.
<그림 1> 부동산 매매계약 해제에 따른 위약금에 대한 종합소득세 추징 사례 ※ 국세청, “종합소득세 신고할 때 이 부분 놓치지 마세요.”, 2025, 4면.

2. 부동산 매매계약 해제에 따른 위약금 기타소득과 원천징수

위약금(違約金)이란 약정을 위반했을 시에 상대방 혹은 제3자에게 교부해야 하는(일반적으로는 교부 후 반환의 포기) 금액을 말한다. 이는 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전으로 사적 자치의 원칙을 존중한다. 이로써 위약금의 금액 산정 등은 계약 당사자들의 합의에 따른다. 위약금은「소득세법 시행령」 41조에서 규정하고 있는데, 위약금이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서 그 명목 여하를 불문하고 본래의 계약 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품 가액을 말한다.

부동산에 관한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 별도 약정이 없다면 당사자가 매매계약 이행에 착수하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하는 방법으로, 매수인은 지급한 계약금을 포기하여 매도인에게 귀속되게 하는 방법으로 계약을 해제할 수 있다. 또한, 부동산 매매계약에 대한 위약의 특약으로 계약금의 배액 상환 또는 계약금의 포기, 몰취 상황이 발생할 수도 있다. 이러한 계약의 해제 과정에서 매도인에게 귀속되거나 매수인에게 배액 배상 된 계약금을 소득세법에서는 위약금이나 배상금 및 해약금으로 보아 기타소득으로 과세하고 있다. 위약금 또는 해약금으로서 계약금 등을 받는 경우로서 당초에 지급한 금액을 넘는 금액을 반환받았다면 이는 기타소득 과세 대상이 된다.

부동산 매매계약에서 매도자가 계약을 해제하는 경우라면, 매도자는 계약금만을 매수자에게 돌려주면서 종결할 수도 있고 배액 배상의 원칙에 따라 계약금의 2배를 돌려줄 수도 있다. 매도자가 매수자에게 계약금만 지급한다면, 매수자는 신고할 소득이 없다. 그러나 매수자가 계약금의 2배를 수취한다면 계약금을 초과하는 금액으로서 계약금 외에 추가로 받는 위약금 또는 해약금 상당액은 신고 대상 소득이 된다. 그 예로, 1억 원의 부동산 매매계약에서 계약금으로 1,000만 원을 지급한 경우를 가정해 보자. 계약이 해제되어 2,000만 원을 돌려받았다면 계약금 1,000만 원을 초과하는 나머지 1천만 원은 기타소득으로서 종합소득세를 신고하여야 한다. 반대로 부동산의 매수자가 계약을 해제하는 경우에 매수자는 부동산 계약을 체결할 때 지급하였던 계약금을 돌려받지 못하고, 매도인은 계약금 상당의 이익을 얻을 수 있다. 이 경우에도 해당 계약금은 위약금으로서 매도인은 기타소득에 대한 소득세를 신고하여야 한다.

부동산 매매계약에서 매도자의 계약해제로 배액을 상환하는 경우에 매도자는 (상환금 – 당초에 수취한 계약금) 의 22%(지방소득세 포함)를 기타소득으로 원천징수 후, 그 나머지 금액을 매수자에게 지급하여야 한다. 매도자가 원천징수 한 기타소득은 지급일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 세무서에 신고 납부하여야 한다. 다만, 매수자가 내국법인일 때는 원천징수 의무가 없다. 매도자는 매수자에게 위약금에서 원천징수 세액을 차감한 금액을 지급하고, 기타소득 원천징수 영수증을 함께 작성하여 발급해 주어야 한다. 기타소득 원천징수 영수증은 매도자의 소득세를 매수자가 얼마만큼 신고·납부했는지에 대한 객관적인 증서가 된다. 위약금 또는 해약금이 300만 원을 초과하면 다음 연도 5월에 별도의 종합소득세를 신고하여야 한다. 반대로 매수자의 계약해제로 매도자가 계약금을 위약금 또는 해약금으로 수취하면 매수자는 별도의 원천징수 의무가 없다. 이는 이미 매도자가 계약금을 가지고 있는 상황에서 매수자가 이를 원천징수 하는 것이 현실적으로 어려우므로 원천징수 대상에서 제외하도록 하였다. 이 경우에도 매도자는 위약금을 기타소득에 포함하여 다음 연도 5월에 종합소득세를 신고하여야 한다.

원천징수 의무는 소득세법에 따른 소득을 지급하는 자가 그 소득을 지급하면서 원천징수를 하여야 하는데, 부동산 매매계약에서 매도자의 계약해제로 매도자가 계약금의 배액을 배상하면 매도자는 원천징수의무자가 된다. 원천징수의무자가 원천징수를 하지 않으면 원천징수 납부 등 불성실 가산세(미납세액 3% + 매일 이자 0.025%) 를 부과받을 수 있다. 실무적으로 과세권자는 개인으로서 매도인이 원천징수를 하지 않았더라도 실제로 원천징수 납부 등 불성실 가산세를 부과하는 일은 많지는 않다. 그러나 매도자는 위약금 지급에 대한 원천징수 의무가 있고, 이를 해태 하면 소득세법에서 가산세를 부과할 수 있도록 규정하고 있으므로 과세권자는 매도자에게 가산세를 부과할 수도 있다. 따라서 매도자는 원천징수 납부 등 불성실 가산세에 대한 위험을 회피하기 위해서라도 위약금을 지급할 때 원천 징수하여 신고하여야 할 것이다.

3. 부동산 매매계약에 대한 실제 거래가격 신고

부동산 매매계약의 거래 당사자가 다음의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우라면, 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다) 의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고 관청”이라 한다) 에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래 당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체 등인 경우(이하 “국가 등”이라 한다) 에는 국가 등이 신고하여야 한다.³⁾ 3)「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항.
① 부동산의 매매계약
②「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 관련 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 ③ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약 ㉠ 주택법 등에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 ㉡ 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
만약, 거래 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있는데, 이 경우 부동산 거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 부동산 거래계약서 사본과 단독 신고사유서를 첨부하여 신고 관청에 제출해야 한다. 「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업 공인중개사(이하 “개업 공인중개사”라 한다) 가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 해당 개업 공인중개사가 부동산 거래계약 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업 공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

부동산 매매계약의 거래 당사자는 부동산 거래계약을 신고한 후 해당 거래계약이 해제 및 무효 또는 취소(이하 “해제 등”이라 한다) 된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고 관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래 당사자 중 일방이 신고를 거부할 때는 단독으로 신고할 수 있는데, 이 경우 부동산 거래계약 해제 등 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 확정된 법원의 판결문 등 해제 등이 확정된 사실을 입증할 수 있는 서류와 단독 신고사유서를 첨부하여 신고 관청에 제출해야 한다. 개업 공인중개사가 부동산 거래계약 신고를 한 경우에는 개업 공인중개사가 부동산 거래계약 해제 등 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업 공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말한다) 를 할 수 있다.⁴⁾
부동산 매매계약의 거래 당사자가 부동산 거래계약 신고 및 부동산 거래계약 해제 등 신고하지 않는 경우 <표 2>의 과태료가 부과된다. 4)「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조 2 제1항 및 제2항.
<표 2> 부동산 거래계약 미신고에 따른 과태료⁵⁾

Ⅲ. 퇴거 위로금에 대한 과세 검토

1. 퇴거 위로금

「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 때는 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데, 이를 세입자의 “계약갱신청구권”이라 한다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하거나 행사할 예정이라면, 집주인은 세입자를 원만히 내보내기 위해 일종의 위로금 성격의 금전을 지급하게 된다. 이를 “퇴거 위로금”이라 한다. 계약갱신 대신 퇴거 위로금을 지급하더라도 세입자를 내보려는 이유는 집주인이 실제 거주하거나 주택을 파는 경우 또는 전세보증금 등을 인상하기 위한 것이다.

퇴거 위로금의 등장 배경은 임대차 3법으로서 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세 신고제 도입을 골자로 하는「주택임대차보호법」 및「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」의 개정이다. 임대차 3법은 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며, 동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 시행되었다. 특히, 계약갱신청구권은 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2년으로 연장한 것으로서 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 하였다.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 그러나 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 ‘정당한 사유’가 무엇인지 불분명하여 임대인과 임차인의 분쟁이 늘 존재하였다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회로 한정하여 행사할 수 있는 것으로서 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다. 다만, 임대 기간의 만료로 묵시적 갱신이 발생한 경우에는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않는다.

2. 양도소득세

양도소득세는 주택을 양도함으로써 발생한 차익에 대해 과세하는데, 양도가액에서 필요경비를 차감하여 양도차익을 산정한다. 그렇다면 퇴거 위로금의 필요경비 인정 여부에 따라 양도차익은 달라질 것이다. 즉, 필요경비로 인정되는 경우라면, 양도차익이 줄어들지만 그렇지 않다면 양도차익은 늘어날 것이다. 서울 강남에서는 최근 퇴거 위로금으로 1억 원을 지급한 사례(매일경제, 2021. 5. 31.)도 발생하였는데, 만약 세율이 최고세율인 45%를 적용받는다면, 퇴거 위로금의 필요경비 인정 여부에 따라 4,500만 원(1억 원×45%) 의 양도소득세를 더 내거나(필요경비로 인정되지 않는 경우) 또는 덜 낼 수(필요경비로 인정되는 경우)도 있다.

주택의 양도에 따른 양도차익을 산정할 때 퇴거 위로금을 필요경비에 산입할 수 있는지에 대해서는 불분명하지만, 필요경비로 인정받을 수도 있고 또는 인정받지 못할 수도 있다. 왜냐하면 퇴거 위로금이 양도와 관련된 명도(明渡 : 건물이나 토지, 선박 등을 점유하고 있는 사람이 모든 권리를 다른 사람에게 넘겨줌) 비용에 해당할 때는 필요경비로 인정받을 수 있는데, 명도비용에 해당하는지는 임대차 계약 및 퇴거 위로금의 지급 시기와 주택의 양도 시점 등에 대한 구체적인 사실관계를 토대로 판단하여야 하기 때문이다.

실무적으로도 명도비용에 대한 필요경비 인정 여부는 자주 분쟁의 대상이 된다. 과세 관청이 명도비용을 필요경비로 인정하지 않고 과세를 함으로써, 주택의 매도인은 조세 불복의 판단 주체인 조세심판원의 결정을 통해 구제를 받곤 하였다. 명도비용에 대한 과세 관청과 조세심판원의 견해는 <표 3>과 같았는데, 현재는「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 라목에서 ‘매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용’을 양도비로 인정하고 있다.

<표 3> 명도비용에 대한 양도소득세 필요경비 여부 해석

이상의 내용을 토대로 퇴거 위로금이 명도비용으로서 필요경비에 해당하기 위해서는 다음의 세 가지 요건을 충족하여야 할 것이다.

첫째, 퇴거 위로금은 주택매도를 전제하는 것이다. 따라서 매매계약의 잔금 지급일 이전까지 임차인으로부터 주택을 명도 받아 매수인에게 인도하는 것으로 매매계약서를 작성하여야 한다. 또한 퇴거 위로금 지급에 관한 약정서를 작성하는 것이 좋은데, 퇴거 위로금은 주택의 매도 잔금일 전까지 주택을 비워주는 대가로 지급하는 것임을 반드시 명시하여야 한다.

둘째, 퇴거 위로금을 지급하였다는 입증 증거로서 퇴거 위로금을 임차인의 계좌로 이체해 주고 관련 영수증을 받아 놓아야 할 것이다. 해당 영수증에는 추후 분쟁에 대비하기 위해 퇴거 위로금을 지급하였다는 내용과 임차인의 주민등록번호 및 주소를 기재해 놓는 것이 좋다.

셋째, 퇴거 위로금을 과다하게 지급하면 통상의 금액 이외의 금액에 대해서는 필요경비로 인정받지 못한다. 따라서 퇴거 위로금은 사회 통념상 통상적이고 적절해야 하는데, 어느 정도의 금액이 적정하고 타당한지는 구체적인 상황 및 배경 등에 따라 달라진다. 따라서 이에 대한 입증자료는 가급적 구비해 놓는 것이 좋다.

이상의 세 가지 요건이 충족되면 퇴거 위로금은 양도소득세 계산에 있어 필요경비로 인정받을 수 있다. 그러나 집주인이 실제로 거주할 목적이라든지 또는 단순히 보증금을 높이기 위해 퇴거 위로금을 지급하면 필요경비로 인정받을 수 없다.

3. 종합소득세

현행 소득세법에서는 기타소득을“근로·사업·이자·배당·연금·퇴직·양도소득 외의 것”으로 정의하면서 그 과세 대상을 열거하고 있다. 퇴거 위로금이 위약금 또는 배상금 및 사례금에 포함된다면 기타소득에 해당한다. 다만, 퇴거 위로금이 집주인의 계약 파기에 의해 생긴 세입자의 손해액을 배상하기 위해 지급한 돈이라면 그 금액만큼은 과세 대상에서 제외한다. 즉, 퇴거 위로금에 대한 과세 여부는 임대차 계약의 내용 및 지급 목적 등에 따른 사실 판단 사항으로서 세입자의 손해액에 대한 배상 금액을 먼저 파악하여야 한다. 이를 바탕으로 퇴거 위로금이 손해배상액을 초과하면 그 초과 금액은 위로금 등 기타소득으로서 종합소득세가 과세 되지만, 퇴거 위로금이 세입자의 손해배상액이라면 기타소득이 아니므로 종합소득세가 과세 되지 않는다.

기획재정부는 퇴거 위로금이 기타소득에 해당하는지에 대해 후술한 바와 같이 설명하였다. 임대차의 계약 내용 및 지급 목적 등에 개별 사안별로 과세권자의 사실 판단 사항이라는 것을 전제로 구체적인 사안에서 퇴거 위로금이 기타소득 과세 대상인 위약금 및 배상금 또는 사례금에 해당하면, 기타소득으로 과세할 수 있다는 원론적인 설명만 제시하였다.⁶⁾ 즉, 퇴거 위로금 중에서 세입자의 손해배상액을 정확하게 산정하여야만 그 초과분을 기타소득으로 과세할 수 있다는 것이다. 이는 세입자의 주관적인 상황 및 판단 등에 따라 달라지는 것으로서 객관적인 산정 기준이 없는 상황에서 퇴거 위로금을 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세한다는 것은 현실적으로 어려울 것이다. 왜냐하면 퇴거 위로금 중 세입자의 손해배상액을 산정하여 그 초과 금액을 기타소득으로 과세한다는 입증책임이 과세권자에게 있기 때문이다. 그렇다고 하더라도 임대차 3법을 빌미로 새롭게 등장한 퇴거 위로금에 대해 종합소득세로 과세하지 않는다는 것은 조세 정의에 반하는 것으로서 퇴거 위로금을 기타소득의 범위에 포함하고 소득금액 산정 방법을 제시(예를 들어 손해배상액을 80% 필요경비로 인정하는 경우 등) 하는 입법 개선을 하여야 할 것이다. 6) 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr) 전세 퇴거 위로금, 기타소득으로 과세?… 사실과 다르다(2020.11.16.).

Ⅳ. 마치며

과세권자는 국토교통부에 신고된 부동산 거래계약 신고 및 부동산 거래계약 해제 등 신고를 토대로 계약해제에 따른 위약금의 원천징수 및 종합소득세 신고 여부를 확인하여 미신고된 위약금을 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세할 수 있다. 이에 비해 퇴거 위로금은 소득 구분 및 소득금액 산정 방법의 미비로 인해, 기타소득으로 과세할 수 없는 현실적인 어려움이 있다. 또한, 부동산 매매계약의 해제에 따른 위약금과 다르게 특정 요건을 갖춘 퇴거 위로금은 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있다. 이를 정리하면 <표 4>와 같다.

<표 4> 부동산 매매계약 해제에 따른 위약금과 퇴거 위로금 과세
<표 3>에서 보는 바와 같이 퇴거 위로금이 인도 의무 이행을 위한 명도비용이라는 전제하에, 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있는 점을 고려하면 퇴거 위로금을 기타소득으로 보아 종합소득세가 과세 될 수 있도록 하는 입법 개선이 필요하다.