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부동산 경기의 봄은 아직 오지 않았습니다. 하지만 최근 경기가 어려워지며 돈은 돌지 않고 있지요. 진행 중이거나 고려하고 있는 시행 현장이 있다면, 분명 좋은 부동산이라고 생각하셨기에 매입하신 토지일 겁니다. 이런 좋은 토지를 싼값에 넘길 수 없다는 생각에 고민이 많으실 걸로 생각됩니다. 하지만 사업은 계속되어야 하기에 어떻게든 자금 회전을 시켜야 합니다.

최근 뜸하긴 하지만, 저는 부동산 대책이 발표될 때마다 매입임대 규제가 풀렸냐는 질문을 받곤 합니다. 희망적인 답변을 드리고 싶지만, 건설임대 외의 매입임대는 매번 변화가 없는 수준입니다.
기본적으로 시행사는 분양하기 위해 건설을 합니다. 임대 목적을 위해 건물을 올리는 일은 드물지요. 시행에 이제 막 발을 담그시고 구상 중인 대표님은 건설임대 사업자로 사업을 하면 되지 않느냐고 물어보시곤 합니다. 그리고 전세로 물건을 빼고 엑시트하는 방식을 생각하시지요. 저는 이 구상이 현실적으로 실현하기 어렵다고 생각합니다.

건설임대 사업자는 혜택이 많습니다. 순서대로 기재해 보자면, 건축물 취득 시 50~85%까지 취득세 감면이 가능합니다. 보유 단계에서는 종부세와 재산세, 임대소득에 대한 소득세 및 법인세 감면 혜택까지 있습니다. 그리고서 건물을 매각할 때는 양도세 혜택까지 존재합니다. 취득부터 보유, 매각 시까지 모든 부분에서 혜택이 존재합니다.
지특법 제31조(공공임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공 주택사업자가 임대할 목적으로 임대형 기숙사 또는 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 토지와 임대할 목적으로 건축하여 취득하는 임대형 기숙사 또는 공동주택에 대해서는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 취득세를 2027년 12월 31일까지 감면한다.
1. 다음 각 목의 경우에는 취득세를 면제한다.
가. 임대형 기숙사 또는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우
나. 임대형 기숙사 또는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하여 취득하는 경우 2. 다음 각 목의 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
가. 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기 임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우 나. 장기 임대주택을 20호 이상 건축하여 취득하는 경우
다. 20호 이상의 장기 임대주택을 보유한 공공 주택사업자가 추가로 장기 임대주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우
라. 20호 이상의 장기 임대주택을 보유한 공공 주택사업자가 추가로 장기 임대주택을 건축하여 취득하는 경우 종부세법 제8조(과세표준) ② 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005. 12. 31., 2008. 12. 26., 2011. 6. 7., 2015. 8. 28., 2020. 6. 9.>
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대 기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 지특법 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ④ 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대 사업자가 과세기준일 현재 임대 목적의 임대형 기숙사, 대통령령으로 정하는 다가구주택 또는 2세대 이상의 공동주택ㆍ오피스텔을 건축 중인 토지와 임대 목적으로 직접 사용하는 임대형 기숙사, 다가구주택 또는 2세대 이상의 공동주택ㆍ오피스텔에 대해서는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2027년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억 원[수도권은 6억 원(「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간 건설임대주택일 때에는 9억 원) 으로 한다] 을 초과하는 공동주택과 「지방세법」제4조에 따른 시가표준액이 2억 원(수도권은 4억 원으로 한다) 을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지와 임대형 기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다) 를 면제한다.
가. 임대형 기숙사, 다가구주택, 전용면적 40제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지
나. 임대형 기숙사, 다가구주택, 전용면적 40제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔 이렇게 혜택이 많다는 건, 많은 사람들이 하기 꺼린다고도 해석할 수 있습니다. 국가에서는 강력하게 권장하지만 실제로 진행하는 사업자가 없다 보니 혜택이 이렇게 많다고 보시면 됩니다. 사업에서 중요한 것은 이익을 만들어낼 수 있느냐가 가장 중요하지, 세금이 최우선이 아닙니다. 그래서 사업성이 그다지 좋지 않다고도 볼 수 있지요.

첫 번째, 건설임대 사업자를 낸다면 최소 10년간 해당 현장을 보유해야 합니다. 종부세나 재산세 감면이 되긴 하지만 어쨌든 10년간 보유하며 세금을 내야 합니다. 물론 세입자 관리도 당연히 하셔야 하는 것이지요. 그리고 임대차법 규제에 따른 절차도 모두 이행하셔야 합니다. 10년의 세월을 잘 버티더라도 해당 현장을 통째로 매각하지 못한다면 종부세를 부담해야 합니다.

두 번째, 세입자들이 받는 전세자금 대출은 한도가 있습니다. 그래서 물건이 얼마나 나갈지 고려했을 때, 전세금을 일정 금액 이상으로 설정하는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 저렴하게 매입한 토지를 바탕으로 사업을 진행했다면 전세 세입자를 어렵지 않게 받으실 수 있을 겁니다. 하지만 이렇게 낮은 전세금을 설정할 수 있다면 아마 10년 이상 보유할 정도로 매력적인 입지가 아닐 겁니다.

세 번째, 10년이란 장기간 부동산을 보유하며 무슨 일이 생길지 모릅니다. 만약 분양을 진행했다면 분양이 끝나며 대부분의 리스크에서 해방됩니다. 하지만 임대는 그렇지 않습니다. 꾸준히 건물을 관리해야 합니다. 이는 지속적인 스트레스를 발생시킵니다.
위와 같은 문제점을 지니고 있다면 사실상 아무도 하지 않을 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 건설임대 사업을 하는 사업자도 있습니다. 위의 단점들을 모두 감안하고서도 사업을 진행하는 겁니다. 꾸준히 옆에서 지켜본 바 이를 위해서는 몇 가지 조건이 필요합니다.

첫 번째, 10년 이상 부동산을 보유하더라도 현장의 가치가 보존되어야 합니다. 미래의 일을 확신할 수는 없지만 적어도 그럴 가능성이 높아 보이기는 해야 한다는 것입니다. 입지가 좋지 않아 차익을 낼 수 없다면 사업에 실패한 것이기에 가장 중요한 부분입니다.

두 번째, 자기 자본이 충분해야 합니다. 일반적인 시행 현장처럼 높은 레버리지를 사용하여 사업을 진행한다면 하나 또는 두 개의 호실 세입자를 구하지 못한 것만으로 큰 손실을 볼 수 있습니다.

세 번째, 사업을 개인사업자로 할지 법인사업자로 할지 잘 고려해야 합니다. 양도세 혜택 하나만 바라보고 개인사업자로 진행한다면 추후 세법 개정으로 큰 세금 부담을 지게 될 수 있습니다. 10년이란 시간은 짧은 시간이 아니기 때문에 충분히 시간을 가지고 고려해야 합니다.

부동산 대책을 발표할 때마다 언급되고 사그라드는 주제가 건설임대주택입니다. 세제 혜택은 충분히 좋습니다. 하지만 세금과 더불어 사업성도 고려해야 합니다. 우선순위로 보자면 당연히 사업성이 세금보다 우선입니다. 건설임대(민간임대주택)의 활성화는 요원해 보입니다. 하지만 현재 규정은, 매력적인 현장에서 이를 활용한다면 큰 이익을 창출할 수 있을 만합니다.