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주거용 건물 건설업을 시작하려 하시는 대표님들은 신축하시기 앞서 주택의 종류에 대해서 알아보시게 될텐데요. 종류가 이렇게 많았나 싶을 정도로 주택의 종류는 다양합니다.

한때는 신축 오피스텔에 대한 수요가 아주 많았던 때도 있었습니다만 오피스텔은 소액으로 건축을 하실 수 있는 상품이 아닌데다가 오피스텔에 대한 분양수요 자체도 매우 줄어든 시점이기 때문에 최근에는 일반 주택에 조금 더 관심을 가지시는 대표님들이 많습니다.

오피스텔과 같은 준주택은 제외하더라도 주택법상 주택의 종류를 구분해보자면 먼저 단독주택과 공동주택이라는 대분류가 있고, 그 하위항목으로 단독주택은 다중주택과 다가구주택으로 나뉘며, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 나뉩니다.

※ 건축법 시행령 [별표 1]
대부분 임대수익구조를 맞추기 위해서는 다가구주택을 지으시고, 분양을 목적으로는 다세대주택을 지으시는 경우가 많습니다.

그 이유로는 다가구주택은 결국 단독주택이기 때문에 하나의 주택으로 분류가 되어 다주택으로 보지 않기 때문에 종합부동산세 등에서 불이익을 받지 않으시기 때문입니다.

그런데 다중주택에 대해서는 매우 주의하실 필요가 있습니다.

다중주택은 건축법상 다가구주택과 거의 유사합니다만 몇 가지 차이가 있습니다.

다중주택은 바닥면적 660제곱미터 이하, 3개층 이하이어야한다는 것은 다가구주택과 같으나, 독립된 주거를 갖추지 않을 것을 요합니다. 사실 이 독립된 주거라는 개념이 모호하지만 실무상으로는 취사시설을 설치할 수 없다고 해석합니다. 즉, 방 안에 샤워시설까지는 설치할 수 있으나 취사시설은 설치할 수 없다는 것이지요.

아무튼 결국 다가구주택과 거의 차이가 없는데 그럼 단순히 다가구주택을 지으면 되지 않냐고 되물으실 수 있으나 다중주택은 주차대수에서 다가구주택보다 완화된 규정을 가집니다. 다중주택은 1개 건물에 약 2~3대의 주차대수만 확보하면 되지만 다가구주택은 4~5대의 주차대수를 요하기 때문에 다중주택이 방 개수를 더 많이 확보할 수 있다고 보실 수 있습니다.

※ 주차장법 시행령 [별표 1] 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준
그렇다면 다중주택이 다가구주택보다 수익성이 좋다는 것인데 실무상 다중주택은 거의 보이지 않습니다. 실무상으로는 이유가 더욱 다양합니다만, 세무적인 측면만을 말씀드리자면 부가가치세 때문입니다.

주택은 신축하여 분양하는 경우에 해당 주택이 국민주택규모에 해당한다면 부가가치세 면세이고 해당하지 않는다면 부가가치세가 과세됩니다. 다만 주택의 임대에 대해서는 국민주택규모인지를 불문하고 부가가치세 면세가 적용됩니다. 국민주택과 그 건설용역에 면세를 부여하는 혜택은 부가가치세법이 아닌 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에서 규정하고 있습니다. 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) ④ 법 제106조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택 주택법상 국민주택과 조세특례제한법상 국민주택은 다르기 때문에 약간 헷갈릴 수 있지만 세법에서는 주택법상 국민주택규모만을 준용하고 있기 때문에 주택법상 국민주택은 따로 고려하지 않으셔도 괜찮습니다. 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. 다중주택의 경우에는 조세심판원에서 확고하게 부가가치세가 과세되는 주택이라고 선언하고 있습니다. 그 근거로는 조특법 시행령에서 가구당 전용면적으로 계산하는 규정은 다가구주택에만 예외적으로 적용되며, 다중주택은 다가구주택이 아니기 때문에 이를 확대해석할 수 없다는 논리로서 조특법 자체가 엄격해석원칙의 지배를 받는다는 것을 감안하면 이러한 결정자체는 수긍이 가능합니다. (심사부가2019-11, 2019.06.19.)
다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받고 신축된 건물을 원룸으로 불법 개조하여 임대하다 양도한 경우 다가구주택으로 인정할 수 없어 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 볼 수 없음

(조심2022서7055, 2022.12.22.)
쟁점주택은 건축물대장상 다중주택(단독주택)으로 등록되어 있고, 그 연면적(199.62㎡)이 「주택법」에 따른 국민주택 규모(85㎡)를 초과하므로 쟁점주택의 공급은 부가가치세 면제대상에 해당하지 아니함 다만, 저는 주택법에서 규정하는 국민주택규모는 세대당 85제곱미터 이하인 주택 뿐 아니라 1호당 85제곱미터 이하인 주택도 포함하고 있기 때문에 다중주택도 부가가치세가 면세되는 주택으로 볼 여지가 있다고 판단하고 있습니다만, 심판례는 이를 고려해주지 않기 때문에 실무상으로 접근한다면 다중주택을 건축하기 전에 부가가치세를 고려할 수 밖에 없습니다.

먼저 신축하실 때 만약 시공사측에서 정보가 부족하여 이를 면세 계산서로 발급해줬다면 세금계산서로 수정하셔야 한다는 점이고, 이를 반드시 매입세액공제를 받으셔야한다는 점입니다. 담당하는 세무대리인이 건축개요나 도급계약서를 살펴보지 않고, 단순히 주택이라는 이유로 불공제 처리하는 경우도 있다보니 이를 대표님께서 직접 체크하셔야할 필요성이 있습니다.

다음으로는 다중주택의 특성상 구분매각이 불가능하다보니 이를 준공이 나자마자 매각하실 수 있다면 세금계산서를 발행하시고 매각을 하셔야하는데 이를 매입자에게 납득시키기가 상당히 어렵다는 단점이 있습니다. 그래서 부담하는 부가가치세를 줄이기 위해서 반드시 전문가와 상담을 하시고, 계약서를 작성하실 필요성이 있습니다.

마지막으로, 준공이 났는데 매수인을 찾지 못하셔서 일시적으로라도 임대를 하셔야 하는 상황입니다. 이 경우에 잘못 대응하신다면 기존에 환급받으셨던 매입세액을 토해내실 위험이 있기 때문에 이러한 경우에도 반드시 리스크를 제거하셔야 합니다.

다중주택을 임대하는 것은 부가가치세가 면제되는 용역에 해당하기 때문에 건축비용에 대해서 만약 부가세 환급을 진행하신 경우에는 면세의 전용으로 보아 이를 추징할 근거가 생긴다는 부분에서 다중주택을 신축하는 것은 정말 신중하게 판단하셔야 합니다. 실무상으로는 매입확약 후 LH 등으로 매입확약한 물건만을 진행하는 경우가 많고, 가끔 기숙사로 통임대하는 경우도 있습니다.

이렇게 다중주택은 조세특례제한법상 혜택은 대부분 받지 못하면서, 부가가치세 부담까지 해야하는 건축주 입장에서는 고려하실 변수가 정말 많은 물건입니다. 혹시라도 위치적 요소 때문에 다가구주택이나 다세대주택을 신축하기 어려우신 상황이라 어쩔수 없이 다중주택을 신축하여야 하시는 경우에는 반드시 꼼꼼한 검토를 통해 신축을 진행하시고 최종 엑시트를 하시기를 부탁드립니다.