상증세법과 비교하여 보는 시가인정액 적용시 유의사항
BY 김성범 2024-10-02
조회 1597 4
2023년 1월 1일 이후 부동산 증여 과정에서 취득세 과세표준은 무조건 시가표준액을 적용하는 것이 아니라 시가인정액을 우선으로 적용하도록 신설되었다. 시가인정액이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서, 상속세 및 증여세법과 같이 부동산에 대해 시가를 우선적으로 적용함으로써 실질가치를 반영하고자 하였다. 신설된 이후 꾸준히 시가인정액 규정이 개정되고 있으며, 상속세 및 증여세법과의 비교를 중심으로 챙겨야할 사항을 소개하고자 한다.
1. 평가기준일
부동산의 취득에 대해 상속세 및 증여세법은 등기접수일1)을 기준으로 보지만, 지방세법은 증여계약일2)을 기준으로 판정한다. 증여계약일과 등기접수일이 일치한다면, 당해 부동산에 대한 시가인정액 적용범위가 동일할 수 있지만, 상이한 경우에는 적용되는 평가기간에 있어서 차이가 발생할 수 있다. 1) 상속세및증여세법시행령 제24조 제1항 1호, (재산세과-725, 2010.10.05.) 2) 지방세법시행령 제20조 제1항2. 유사 부동산등 시가인정액 적용 범위
“유사 부동산등”이란 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등을 말한다.3) 3) 취득세 시가인정액 산정 절차 등에 관한 규정 제2조 제9호시가인정액 규정 도입 이후 유사 부동산등의 경우 취득일 전 6개월부터 신고일까지 기간 내에 해당하는 가액을 시가인정액으로 산정하였다. 이를 통하여 사실상 상속세 및 증여세법과 동일한 잣대에서 판단하게 되었는데, 2023년 12월 29일 시행령 개정을 통하여 평가기준일이 달라지는 상황이 발생하였다.
시행령 개정로 취득일 전 1년부터 취득세 신고·납부기한의 만료일까지 해당하는 가액을 시가인정액으로 적용할 수 있도록 범위가 확대되었으므로 상속세 및 증여세법과 동일하게 판단은 금하여야 한다.
| 구분 | 유사부동산 시가인정액 적용범위 |
|---|---|
| 2023년 12월 29일 개정 전 | 취득일 전 6개월부터 신고일 |
| 2023년 12월 29일 개정 이후 | 취득일 전 1년부터 취득세 신고·납부기한의 만료일까지 |
3. 조합원입주권
조합원입주권에 대한 유사 부동산등의 시가인정액 적용시에는 상속세 및 증여세법과 다르게 별도의 규정이 존재한다. 다음의 3가지 요건을 모두 충족한 유사 부동산등에 대한 가액을 시가인정액으로 적용할 수 있다. ① 같은 정비구역 내의 조합원입주권일 것② 권리가액의 차이가 100분의 5 이내일 것
③ 그 입주권으로 취득하는 부동산등의 사용 용도가 유사하고 면적의 차이가 100분의 5 이내일 것
4. 상속에 따른 취득
현행 지방세법상 증여와 달리 상속의 경우 시가인정액의 예외 사유로 보아 시가표준액을 적용하고 있다. 웬만해선 시가표준액이 시가인정액보다 가액이 낮으므로 세 부담이 감소하는 효과가 발생한다. 다만, 상속세 및 증여세법상 상속과 지방세법상 상속의 범위에 주의할 필요가 있다.상속세 및 증여세법에서 상속의 범위에는 상속 뿐만 아니라 유증, 사인증여, 특별연고자에 대한 상속재산의 분여, 유언대용신탁 및 수익자신탁이 포함되어 있다.4) 4) 상속세및증여세법 제2조 제1호
반면에 지방세법에서는 취득세편에서 별도의 용어 정의는 없지만, 지방세법 제7조를 통하여 상속의 범위를 확인할 수 있다5). 상속뿐만 아니라 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속에 한하여 상속으로 보고 있으므로 그 외의 사유에 따른 무상취득은 상속 외의 취득으로 보아 시가인정액을 적용하여야 한다. 5) 지방세법 제7조 제7항
5. 임대료 환산가액 규정
수익형 부동산에 대하여 재산평가시 국세에서 주의할 사항이 존재한다. 상속세 및 증여세법에서 기준시가 적용의 예외 사유 중 하나인 임대료 환산가액 규정이 바로 그것이다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 시가가 없더라도 보증금 및 월세로 환산한 가액이 기준시가보다 높다면 환산한 가액을 적용해야 하지만, 지방세법에서는 별도의 예외 규정이 존재하지 않는다. 그러므로 시가인정액이 없다면 해당 부동산에 대한 시가표준액을 예외없이 적용할 수 있다.6. 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례6)
6) 상속세및증여세법 제66조상속세 및 증여세법에서는 당해 부동산에 대하여 시가가 존재할지라도 해당 재산에 담보하는 채권등을 기준으로 평가한 가액이 더 큰 경우에는 시가가 아닌 채권등의 가액을 적용하여야 한다.
이 규정도 상속세 및 증여세법에서만 존재하고, 지방세법상 시가인정액 규정에서는 별도로 규정하고 있지 않으므로 과세표준 계산에 있어 주의할 필요가 있다.
최신 포스트
코스닥 시총 17위 펄어비스의 재무제표 분석과 주가 적정성 평가
BY 문진수 2025. 04. 30
대규모 다중 사용자 온라인 롤플레잉(역할연기) 게임(MMORPG : Massively Multiplayer Online Role-Playing Game)을 개발, 출시, 유통하는 기업의 기업가치(Enterprise value)는 어떻게 산출할까요? 게임 회사의 가치는 곧 그 게임 회사가 개발 유통하고 있는 핵심 게임 회사에서 창출되는 현금흐름의 현재가치입니다. 보통 1~2개의 주력 게임이 주도하고 나머지 게임들은 개발 진행 중이거나 지연되고 있는 건들이 많습니다.
조회 30, 댓글 0
0
기부채납 및 무상 귀속에 따른 비과세 감면 분석
BY 송영관 2025. 04. 29
매서운 찬바람이 가시더니, 이제 한낮에는 따스함을 넘어 제법 더운 공기가 부는 계절이 다가왔습니다. 부가가치세 예정신고 기한을 넘어, 이제는 소득세 신고납부의 달까지 가까워지고 있네요. 최근 들어 기부채납과 무상 귀속과 관련하여 여러 사례에 대한 이슈들이 올라오고 있어, 이에 대해 정리하고 세법상 쟁점은 무엇이 있는지 분석해 보는 시간을 가져보고자 합니다. 보통 기부체납(滯納)과 혼동하거나 오인하는 부분이기도 합니다.
조회 38, 댓글 0
2
2024년 귀속 종합소득세 신고 개정사항
BY 택스넷 2025. 04. 25
2024년 귀속 종합소득세 신고 시즌이 다가오면서, 최근 개정된 세법 중 실무적으로 꼭 챙기셔야 할 사항들을 정리해 드립니다. 올해는 특히 서민과 중산층의 세 부담을 덜어주는 방향으로 여러 가지 공제·비과세 혜택이 신설되거나 확대되었는데요. 자녀 세액공제 확대, 출산·보육 관련 비과세 한도 상향, 주택 관련 공제 강화 등 실무에 직접적으로 영향을 줄 수 있는 항목들이 포함되어 있습니다.
조회 281, 댓글 0
1
대체주택 비과세 특례의 모든 것
BY 김성범 2025. 04. 24
거주하던 주택이 재개발·재건축사업 등의 정비사업을 진행할 경우에 대체 주택을 모색하여야 한다. 이 과정에서 대체 주택을 임대차가 아닌 매매로 취득할 경우 추후 양도소득세 문제까지 고려함이 바람직하다. 기본적으로 2주택자에 해당하므로 양도소득세 과세 문제가 발생하지만, 세법에서 정한 요건만 잘 준수한다면 비과세를 받을 수 있다. 이에 최근 나온 유권해석 등을 반영하여 대체주택 비과세 제도를 소개하고자 한다.
조회 69, 댓글 0
3
[재무제표 분석 및 주식가치 적정성 평가] 파마리서치 사례분석
BY 문진수 2025. 04. 22
제가 주식 투자를 시작한 것은 오래되지 않은 작년 6월 경이었습니다. 명목상 취지는 투자 공부였지만, 마음 한 켠에는 ‘혹시나 큰돈을 벌 수 있지는 않을까?’ 하는 기대도 있었습니다. 솔직히, 그 기대는 20년 이상 옭아매어 왔던 직장생활에서 벗어나고 싶은 욕망에서 발생했다고 해도 과언이 아니죠.
조회 93, 댓글 0
1