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한국은 미국과 다르게 증여세를 받는 수증자가 납부하는 시스템입니다. 증여를 받는 것은 좋은데, 미성년자이거나 막 취업한 자녀에게 부동산을 증여할 때 증여받는 자녀는 이 증여세로 인하여 고민을 할 수밖에 없습니다.
증여세를 납부할 현금재원이 마련되지 않은 자녀! 이런 자녀가 부동산을 증여받을 때 생각해 볼 수 있는 것들은 어떤 것이 있을까요?

1. 본인 자금을 활용하는 법

현재 소득이나 과거 소득으로 증여세를 납부할 수 있습니다. 소득금액과 납부해야 할 증여세액을 비교해 계획을 세우면 됩니다. 이때 증여세를 낼 수 있는 소득이란 자신의 신고된 소득에서 신용카드 사용액이나 채무상환액 등을 차감한 순소득을 의미합니다.
국세청은 이를 검증하는 시스템인 PCI시스템을 활용하여 본인의 소득으로 세금을 납부했는지, 아니면 부모님의 자금을 활용했는지 확인할 수 있습니다.
따라서 자신의 신고된 소득으로 가입한 예금, 적금, 주식, 펀드 등 보유하고 있는 금융자산을 활용할 수 있습니다. 다만, 금융 자산을 처분할 때 발생하는 세금이나 손실을 고려해야 합니다.

2. 대출을 활용하는 방법

(1) 신용대출

직장에 취업한 자녀라면 본인의 신용을 담보로 신용대출을 받아 증여세를 납부할 수 있습니다. 대출이자율과 상환계획을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

(2) 담보대출

증여받는 부동산 등 담보로 제공하고 대출을 받을 수 있습니다. 담보대출은 신용대출보다 금리가 낮을 수 있의나, 담보 설정 및 해지에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

(3) 제3자 담보대출

내 신용이 부족해 신용대출이 어렵거나, 증여받는 물건에 설정된 근저당 등으로 담보대출이 불가능한 경우 증여하는 부모님의 예금이나 부동산을 담보로 대출을 받아 증여세 납부재원을 마련할 수 있습니다. 이 경우 제3가 제공한 담보를 활용한 것이므로 또 다른 증여가 발생할 수 있습니다. 다만, 이로 인해 발생하는 증여금액이 아래 금액을 넘지 않으면 증여로 보지 않습니다.

(4) 차용을 통한 재원마련

부모님으로부터 증여세 재원을 차용받아 증여세를 납부할 수 있습니다. 이때 차용증과 이자 및 원금상환방법, 차용기간을 구체적으로 작성하고 공증 또는 확정일자를 받아 보관해야 합니다. 또한, 차용증에 기재한 대로 이자 등을 상환한 거래내역이 존재하여야 추후 문제의 소지가 발생할 확률이 줄어듭니다.
이때도 제3자 담보대출과 마찬가지로 4.6%의 이자를 돈을 빌려준 부모에게 지급해야 합니다. 만약 4.6%보다 적은 돈을 상환할 경우 그 차액을 증여로 보는데, 이때 그 차액(즉, 증여로 보는 금액)이 연간 1천만원 미만일 경우 증여로 보지 않기 때문에 꼭 4.6%의 이자를 지급할 필요는 없습니다.
가족간 차용거래! [차입금 X 4.6% - 실제 부모님에게 지급한 이자]가 연간 1천만원 미만이면 증여 X 또한 차용에 따른 이자를 지급한다면, 지급하는 이자에 대해 27.5%의 이자소득세를 원천징수하여 납부해야 하는 것이 원칙입니다. 이러한 이자를 지급받는 부모의 경우, 차용으로 발생한 이자소득에 대한 소득세 납세의무가 발생한다는 점도 반드시 기억해야 합니다.

☞ 주의사항!!!
대출 등을 활용하여 증여세를 납부했다고 해서 모든 과정이 끝나는 것은 아닙니다.
추후 국세청은 대출이자를 수증자인 본인의 자금으로 납부했는지 여부를 점검합니다.
그 이유는 대출이자의 대납 또한 증여세 과세대상이기 때문입니다.

3. 동일인 외의 자로부터 세금만큼을 추가로 증여받는 방법

부동산을 증여받았을 때 증여세를 낼 돈이 없어 증여한 부모님이 세금까지 대신 내준다면, 이를 재차증여라고 합니다. 재차증여가 발생하면 증여세 대납액을 증여재산에 추가하기 때문에 세금이 더 늘어나는 결과가 됩니다.
그럼 아파트는 아버지로부터 증여받고, 증여세는 어머니로부터 받는다면 세금이 줄어들까요? 그렇지 않습니다. 아버지와 어머니는 세법에서는 동일인(즉, 같은사람)으로 보아 합산하기 때문에 결과는 재차증여와 동일하게 됩니다. (이를 Gross-up방식이라고 합니다)
위 사례처럼 10억의 부동산을 받기 위해 세금납부용 현금을 추가로 받게 된다면 얼마를 증여받아야 할까요? 이 경우 아래 산식을 활용하여 계산해야 합니다.
그렇다면 할아버지나 할머니로부터 세금을 증여받으면 어떻게 될까요?
NET = Gross - [ (Gross - 증여재산공제) X 증여세율] X (1 - 0.03) net : 당초 증여하고자 하는 재산의 가액
Gross : 당초 증여하고자 하는 재산의 가액과 총 증여세액의 합계액
(1-0.03) : 신고세액공제를 차감하기 위한 계산 아버지로부터 아파트를 증여받을 때 이미 증여재산공제 5천만 원을 적용했기 때문에 추가로 증여재산공제를 적용받을 수는 없습니다. 그러나, 세금납부용으로 받은 증여재산은 동일인으로부터 받은 것이 아니므로 증여재산 합산으로 인한 세부담을 피할 수 있습니다.

4. 연부연납을 신청하고 임대료로 증여세는 납부하는 방법

증여받는 부동산이 월세를 받는 아파트, 상가, 임대용 토지 등이라면 매월 임대료를 받게 됩니다. 수증자는 임대료만큼의 자금출처가 생기므로, 증여세에 대해 연부연납을 신청하여 매년 분할 납부할 수 있습니다.
다만, 이 경우 연부연납을 신청할 때 납세담보를 제공해야 하며, 연부연납가산금 이자를 추가로 납부해야 합니다. (현재 3.1%)
연부연납 신청요건은 아래와 같습니다.
<연부연납 신청요건> ① 증여세 납부세액이 2천만원 초과
* 각 회분의 분할납부세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 정하여야 한다. ② 연부연납을 신청한 세액에 상당하는 납세담보 제공
* 납세보증보험증권 등 납세담보가 확실한 경우에는 신청일에 세무서장의 허가 받은 것으로 간주 ③ 증여세 연부연납 신청기한 내* 연부연납허가신청서 제출
* (신고 시) 신고기한 까지 (고지 시) 고지서의 납부기한 까지

5. 수증자가 비거주자일 경우 활용가능한 증여세 대납법

수증자가 거주자일 경우 세금을 낼 현금까지 증여한다면 이를 재차증여로 보아 증여세가 더 많아진다는 것을 앞서 살펴보았습니다.
하지만 증여받는 사람이 비거주자일 경우에는 다릅니다. 국내 부동산을 증여받는 사람이 비거주자일 때도 수증자가 증여세를 내야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 이때는 예외적으로 수증자의 증여세 납부능력과 관계없이 증여자에게 연대납세의무를 부여하고 있습니다.
따라서 자녀가 비거주자라는 사실을 증명할 수 있는 출입국관리기록이나 해외급여명세 등을 통해 과세관청에 입증한다면, 부모가 증여세를 대납하더라도 연대납세의무가 있기 때문에 추가증여로 보지 않습니다.
다만, 비거주자의 경우 증여재산공제는 적용되지 않는다는 점을 반드시 기억해야 합니다.