TAXNET POSTBeta Service

부동산 최고의 절세법은 1세대1주택 비과세입니다. 부동산가격 상승에 따른 다주택자에 대한 양도세 중과규정이 시행되고 임대주택 세제혜택 축소와 함께 종합부동산세가 인상된다 하더라도 1세대1주택의 요건, 거주주택 비과세의 요건을 갖춘다면, 부동산을 통해 많은 차익을 남겼다 하더라도 양도가 12억 원까지는 세금을 내지 않고 그 이익을 취할 수 있습니다. 1세대1주택 비과세 요건은 어떤 것이 있으며, 비과세 여부에 따른 세부담의 차이는 얼마나 날까요?

1세대1주택 비과세란?

세법에서 집 한 채를 갖고 있는 것은, 투자목적이 아닌 실거주 목적으로 취득한 것으로 본다고 말씀드렸습니다. 세법에서 말하는 1세대1주택 비과세란 1세대가 보유한 1주택을 양도하는 경우 실거래가 12억까지는 양도소득세를 과세하지 않는 규정을 말합니다. 설령, 12억을 초과하더라도 12억 초과분에 대한 양도차익을 산정하고, 이에 대해 보유 및 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용해 줌으로써 세부담을 최소화할 수 있습니다.

1세대1주택 비과세 vs 일반과세 vs 다주택 중과시 세부담의 차이

10년 전에 5억에 취득한 주택을 12억에 양도한다고 가정했을 때, 1세대1주택인지, 조정대상지역의 2주택자인지, 조정대상지역외 2주택자인지에 따라 세부담의 차이가 아래와 같이 발생하게 됩니다.


1세대1주택 비과세 규정을 잘 활용하면 많은 세금을 줄일 수 있다는 것을 위 표를 통해 알 수 있습니다.

1세대1주택자 비과세 요건은?

1. 원칙

양도일 당시 1세대가 1주택을 보유하고 있고, 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 취득당시 다주택자였다 하더라도 양도당시에만 1주택자이고, 양도하는 주택이 취득일로부터 2년 이상 보유했다면 양도가액이 12억을 넘지 않는 한 비과세를 적용받아 세금없이 주택을 매도할 수 있습니다.

2. 취득당시 조정대상이라면?

주택가격이 급격하게 상승함에 따라 이를 억제하고자 정부에서는 2017.8.2. 부동산대책을 발표합니다. 이로 인하여 2017.8.3. 이후 취득하는 조정대상지역내 신규취득주택이 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유요건 뿐만 아니라 2년 거주요건도 동시에 충족을 해야만 합니다. 1) 비조정대상지역의 주택을 취득 : 2년 보유만 하고 양도해도 비과세
2) 조정대상지역의 주택을 취득 : 2년 보유 및 거주하고 양도해야 비과세 여기서 주의 깊게 살펴볼 내용은 내가 취득할 당시 조정대상지역이었는지 여부입니다. 조정대상지역은 부동산상황에 따라 새롭게 지정되기도 하고, 해제되기도 합니다. 지금 조정대상지역이라 하더라도 내가 취득할 당시 조정대상지역이 아니었다면, 2년 보유요건만 충족하면 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 의미입니다. 간혹 반대로 생각해 양도당시 조정대상지역에서 해제되었고, 난 1주택자이고 양도가액이 12억이 넘지 않으니 비과세여서 양도해도 세금이 없다고 생각하여 생각지 못한 세금을 내는 경우도 발생할 수 있으니 이 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

3. 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결했다면?

매매계약서를 작성하고 계약금만 지급한 상황에서 내가 구입한 주택이 조정대상지역으로 지정이 된다면 이때는 어떻게 될까요? 주택의 구입시기는 통상적으로 잔금지급일(소유권이전등기일이 더 빠르다면 소유권이전등기일)로 보아 잔금을 지급하는 시점에는 조정대상지역이기 때문에 2년 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있을까요? 이에 대해 국세청에서는 다음과 같이 이야기하고 있습니다. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 부칙<제28293호, 2017.9.19.> 따라서, 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급했다면 종전규정을 적용받게 되어 2년 보유만 하면 12억 원까지는 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 다음의 2가지 케이스는 거주요건까지 충족해야 비과세를 적용받을 수 있으니 주의해야 합니다.

※ 주의 1. 조정대상지역 지정 당시 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 무주택자라 하더라도 세대원 중 유주택자가 있으면 거주요건을 충족해야 비과세가 가능합니다. 2. 조정대상지역 지정 당시 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다 하더라도 유주택자라면 거주요건을 충족해야 비과세 적용이 가능합니다.

4. 조정대상지역으로 지정되기 전 계약금의 일부만 지급했다면?

2017.7.21. 성남 판교소재 아파트 분양권에 당첨되어 1차 계약금 3천만원만 납부했습니다.
그리고, 2017.8.17. 2차 계약금을 납부하였는데, 판교는 2017.8.2. 대책으로 조정대상지역으로 지정이 되었습니다.
이 경우 1세대1주택 비과세를 판단할 때, 조정대상지역으로 지정되기 전 일부라도 계약금을 지급했으니, 2년 보유만 해도 비과세가 될까요? 부칙상으로는 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인만 되면 된다고 나와있으니 위 질문처럼 거주를 안해도 된다고 생각할 수 있습니다. 하지만, 과세관청은 계약금 지급일을 계약금을 완납한 경우라고 답변하고 있습니다. 귀 질의의 경우 소득세법 시행령 부칙<제28293호, 2017.9.19>제2항 제2호의 해당 주택의 거주자가 속한 1세대의 계약금 지급일은 계약금을 완납한 경우를 말하는 것임(서면부동산-377, 2019.08.26)

조세특례제한법 제98조의3제1항에서 "2010년2월11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우"라 함은 "2010년2월11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우"를 말하는 것임(부동산거래관리과-153, 2010.02.01)

5. 2017.8.2. 대책전 계약한 주택의 일부를 배우자에게 증여후 주택 양도시 거주요건 적용될까?

2017.8.2. 부동산대책으로 8.3. 이후 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 1세대1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유요건 뿐만 아니라 2년 거주요건이 추가되었습니다. 다만, 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)의 경우에는 2년 거주요건을 적용하지 않는다고 예외규정을 두고 있습니다. 즉, 무주택자인 상태에서 17년 8월 이전에 계약금을 지급하여 취득한 주택이나 분양권이 있다면 이는 거주요건을 적용하지 않는다는 것이죠.

위와 같은 상황에서 취득한 분양권을 17년 8월 2일 이후 배우자에게 증여시 증여시점을 새로운 취득으로 보아 거주요건을 새롭게 적용해 주어야 할 것인지, 아니면 그 주택의 최초취득일이 17년 8월 2일 이전이니 2년 보유만 하면 될 것인지가 쟁점이 된 적이 있습니다. 이에 대해 기획재정부에서는 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않는다고 답변(기획재정부 재산세제과-858, 2018.10.10)하였습니다.