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수익형 부동산인 상가를 구입할 경우 개인공동사업자명의로 할 수도 있고, 법인명의로 구입할 수도 있습니다. 최근 가족법인을 설립하여 법인명의로 부동산을 구입하고자 하는 문의가 많아지고 있습니다. 어떤 분들이 가족법인 설립을 고려할까요? 가족법인에는 어떤 장점이 있어서 관심을 많이 갖는지, 그리고 주의해야 할 사항은 없는지 살펴보도록 하겠습니다.


저는 자수성가한 40대 가장이고, 제가 운영하는 사업체도 이제 안정적인 매출이 나오고 있습니다.
제법 투자도 잘 해서 제 명의 상가도 있는 상황이다 보니,
이제 추가적인 투자(금융자산, 부동산 등)를 하면 소득세 44%(3억 초과)와 건강보험료 8%,
거의 50% 이상이 세금이 부과되는 상황이라 고민이 많습니다.
또, 향후 증여를 하면 또 30% 이상의 증여세를 납부해야 하는데, 좋은 방법이 없을까요?

1. 가족법인의 장점

(1) 자금출처확보가 용이합니다.

부, 모, 아들, 딸(자녀는 모두 성인) 4인으로 구성된 가족이 50억 상가를 구입한다고 가정해보겠습니다. 향후 미래가치가 유망하여, 자녀의 지분을 더 많이 설정하고 싶습니다(지분율: 부와 모 각각 20%, 아들 딸 각각 30%씩).

지분율이 정해졌다면 각자 자기 지분에 해당하는 자금출처를 확보해야 합니다.
대출을 20억 받는다고 했을 때, 개인명의로 투자할 경우 자녀들은 각각 30%의 지분에 해당하는 9억 원의 자금이 필요합니다.

9억을 부모로부터 증여받으면 해결될까요?
9억에 대한 증여세는 약 1.9억원이고, 증여세는 수증자가 내야하기 때문에 더 많은 자금을 증여받아야 하고 결과적으로 더 많은 세금을 납부해야만 합니다. 하지만, 가족법인을 활용하면 전체 상가구입자금이 아닌 주식에 대한 자금출처만 준비하면 되기 때문에 부담이 많이 줄어듭니다. 예를 들어 자본금 1억짜리 법인을 만든다면, 자녀는 30% 지분에 해당하는 3천만원의 자본금만 마련하면 되고, 성인인 자녀에게 5천만원까지는 세금없이 줄 수 있기 때문에 개인명의인 경우보다 자금출처확보가 용이합니다.

(2) 종합소득세와 건강보험료 절세가 가능

맞벌이 부부이고 이들이 고소득자라면 개인명의로 상가 구입시 상가의 임대 소득을 각각 본인의 다른 소득과 합산해야 하기 때문에 세부담이 증가하게 됩니다. 부부 모두 소득세 최고세율구간이라면 49.5%를 세금으로 납부해야 하며, 이렇게 소득이 많아진다면 건강보험료 납부 금액도 증가하게 되겠죠.

하지만, 법인 명의로 구입하는 경우 상가임대소득은 법인의 소득이 됩니다. 법인으로부터 개인이 급여나 배당을 받지 않는 한 개인의 추가적인 소득은 발생하지 않기 때문에 추가적인 건강보험료도 없게 됩니다.

(3) 개인의 소득시기 조절이 가능

개인 공동명의사업자로 상가를 구입하는 경우 매년 발생하는 임대소득에 대한 소득세를 피해갈 수 없습니다. 그러나 법인에 쌓인 상가 임대수익금은 배당이라는 절차를 통해 개인에게 귀속되기 때문에, 주주가 원하는 시기에 배당을 함으로써 개인의 소득세 조절이 가능합니다. 맞벌이 부부가 현재 고소득자라면 법인의 배당금을 은퇴 후로 이월시킨다면 종합소득세 절세도 가능할 수 있습니다.

2. 가족법인 활용법

(1) 대표이사의 가수금 활용가능

가족법인의 최대 장점은 소득이 없거나 미미한 자녀를 주주로 구성할 수 있다는 점과 대표이사(주로 부모)의 가수금을 활용할 수 있다는 것입니다. 법인이 특수관계에 있는 개인에게 금전을 빌린다면 원칙적으로 4.6%의 이자를 지급해야 합니다. 다만, 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대여하는 경우에도 법인입장에서는 지급하지 않은 이자만큼 법인세를 납부하게 때문에 세법적으로 문제는 없습니다. 그러나 주주 입장에서는 이야기가 다릅니다. 특수관계에 있는 법인의 주주들의 경우에는 다음의 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세 과세문제가 발생하게 됩니다.

증여재산가액 = 대여금액 x (4.6%－실제 이자율) x (1 - 법인세율) x 주식비율
다만, 무조건 증여로 보는 것이 아니라 이렇게 계산하여 법인의 각각의 주주가 얻은 이익이 연간 1억원 이상이 되는 경우에만 증여로 보아 과세하게 되어 있습니다. 따라서, 부모가 법인에게 대출금 20억을 제외한 29억을 무이자로 빌려준다 하더라도 자녀들이 받는 이익은 연간 1억원 이상이 되지 않기 때문에 증여에 해당하지 않게 됩니다.

(2) 자녀의 합법적인 자금출처마련 용이

위에서 설명한 바와 같이 가족법인을 활용하면 자녀들은 자본금 3천만 원으로 50억 원 상가의 30% 지분을 소유할 수 있고, 이에 따른 배당이나 상가양도에 따른 시세차익을 지분율만큼 누릴 수 있게 됩니다. 예를 들어 50억에 구입한 상가를 60억에 양도하였다고 가정해 볼까요? 양도차익은 10억, 법인세로 약 1.7억을 납부하고 나면 법인의 순이익은 8.3억 원이 되며, 법인 주주의 지분율대로 자녀가 배당을 받는다면 약 2.5억의 (세전)배당소득이 발생하게 됩니다. 이렇게 자본금 3천만원으로 얻은 2억 5천만원의 소득은 추후 자녀가 합법적으로 활용할 수 있는 자금이 됩니다.

3. 가족법인 활용시 주의해야 할 점

가족법인 설립 후 가수금 활용시 주의해야 할 사항이 하나 있습니다. 최근 피상속인이 특수관계법인에 금전을 무상대여 후 5년내 상속이 개시되었을 때, 해당 법인을 상속인이 아닌 자에게 사전증여한 것으로 보아 과세하는 사례가 나오고 있습니다. 또한, 가족기업을 둘러싼 편법증여 이슈는 계속적으로 발생하고 있으며, 이로 인하여 세무조사를 받는다는 기사 또한 쉽게 접할 수 있습니다. 특히 유명 연예인이나 유튜브 크리에이터 등 고소득자들 중 일부가 가족법인을 활용한 편법증여 및 탈세이슈로 사회적인 문제가 되기도 하는 만큼, 가족법인을 고려한다면 세무전문가와 전반적인 세금 검토를 해보고 실행해야 할 것입니다. [참고] 피상속인이 특수관계법인에 금전을 무상대여한 것과 관련하여 위 무상대출에 따른 증여이익을 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 사전증여한 것으로 보고 상속재산가액에 가산한 처분의 당부

• 상증법 제13조 제1항 제2호는 ‘상속인이 아닌 자’의 범위를 한정하고 있지 아니하고 금전무상대여이익은 합산배제증여재산으로 규정하고 있지 않으며, 상속재산에 합산하더라도 청구인이 추가로 부담할 세액은 합산과세에 따른 누진세율 상당액에 불과한 점 등에 비추어 이 건 처분에 잘못이 없음(조심2023서9363, 2023.11.23.)
• 상증법 제43조 제1항은 하나의 증여에 대하여 둘 이상 동시에 적용되는 경우에는 그 중 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만을 적용하도록 규정하고 있고 상증법 제13조 제1항 제2호는 상속인이 아닌 자의 범위를 한정하고 있지 않고 영리법인을 제외한다는 취지를 규정하고 있지 않는 점 등에 비추어 금전무상대여이익을 사전증여재산으로 보아 합산한 처분은 잘못이 없음(조심2022서2030, 2022.09.07)