심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO(이하  "OOO”라 한다)로부터 청구법인에게 위탁되어 있는 OOO 외 25필지 29,919㎡(이하  "이 건 토지”라 한다)의 재산세 납세의무자를 청구법인으로 하고, 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호의 주택건설사업용 토지로 보아 분리과세대상으로 구분하여 2018.9.14. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하  "이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2018.12.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 토지는 OOO 일대를 개발하는 「OOO 도시개발사업」(이하  "개발사업”이라 한다) 중 일부 필지이고, 개발사업의 사업시행자는 OOO 및 OOO 등이 출자하여 설립한 OOO로서 민간으로부터 사업부지를 매수한 후 청구법인과 신탁계약을 체결하여 이 건 토지를 포함한 사업부지가 청구법인에게 신탁에 의한 형식적 소유권이전등기가 되었다. 그 후 OOO는 개발사업으로 조성 중인 필지 중 이 건 토지인 A-2블럭과 A-4블럭에 대하여 주식회사 OOO(이하  "OOO”이라 한다)과 토지매매계약을 체결하였고, OOO은 2017.10.16. 잔금을 완납한 후 취득세 등의 신고ㆍ납부를 완료하였으나, 현재 개발사업 전체부지의 구획정리가 완료되지 못하여 토지등기부 상의 명의 이전을 경료하지 못한 채 현재까지 OOO와 신탁계약이 체결된 청구법인 명의로 등기되어 있으며, OOO은 이 건 토지에 대해 2017.8.10. 임대주택 건설사업계획의 승인을 받아 2017.10.18. 착공을 하여 임대주택을 건설중에 있는바, 「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우에는 면적에 따라 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축중인 경우를 포함한다고 규정하고 있으므로 이 건 재산세 등을 감면하여야 한다.

나. 처분청 의견

「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축 또는 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용 할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있으며, 「지방세특례제한법」제2조 제8호에서  "직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하여야 할 것(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결, 같은 뜻임)이다.

「지방세특례제한법」제31조 제3항 본문에서 규정하고 있는 ‘국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나’라고 규정한 것은 공동주택으로 사용할 수 있도록 건축 또는 매입을 완료한 상태라고 해석되고,  "토지”나  "건축물”이 아닌 주택중에서 임대용 공동주택에 한하여 재산세를 감면하는 규정을 말하며, 같은 법 시행령 제123조는 토지에 대한 재산세 감면규정이므로 법규해석상 적용대상이 서로 다른 것이라 하겠는바, 「지방세특례제한법」제31조 제3항의 규정은 토지나 건축물에 대한 감면 요건이 아니라「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택에 대한 감면 요건이므로 임대사업자가 공동주택을 건축 중에 있다하더라도 임대용 공동주택의 감면 요건에 해당한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 신탁 받은 이 건 토지상에 위탁자가 임대용공동주택을 건축중인 데 대하여 임대주택 등에 대한 재산세 감면 대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법률

(1) 지방세법

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

(2) 지방세특례제한법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제 2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(3) 지방세특례제한법 시행령

제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 이 건 토지는 OOO 일대를 개발하는 「OOO 도시개발사업」중 일부 필지로서 본 개발사업은 경기도 고시 제2010-108호로 지정 및 고시되었다.

(나) 청구법인은 2016.3.23.과 2016.6.17. OOO 소유인 이 건 토지에 대해 신탁등기(신탁원부 제2016-4330호 등)를 완료하였다.

(다) OOO은 2016.8.16. OOO와 신탁등기되어 있는 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결하여 2017.10.16. 잔금을 완납한 후 처분청에 취득세 등을 신고ㆍ납부하였고, 2018년도 재산세 과세기준일 현재까지 계속하여 청구법인 명의로 신탁등기가 되어 있다.

(라) OOO은 2017.8.10. 이 건 토지 상에 임대주택 건설사업계획승인을 받아 2017.8.28. 「임대주택법」에 따른 임대사업자 등록을 하여 임대용 공동주택을 건설중에 있다.

(마) 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지가 「신탁법」에 따라 청구법인 명의로 등기된 재산으로 보아 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과하였고, 청구법인은 이 건 토지에 대한 주택임대사업자 등록을 하지 아니하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세특례제한법」제2조 제8호에서  "직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조 제3항에서 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 하겠는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 등 판결, 같은 뜻임), 「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 그 밖의 처분을 하여 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 것이므로 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84243 판결, 같은 뜻임)으로서, 이 건의 경우, OOO이 2017.8.28. 임대사업자등록을 하고 2017.10.16. 이 건 토지를 취득하였다 하더라도 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지가 청구법인 명의로 신탁등기되어 있으므로 그 소유권은 「신탁법」상 수탁자인 청구법인에게 완전히 이전된 것으로 볼 수 있고, 청구법인은 이 건 토지 소유자의 지위에서 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택임대사업자 등록을 하지 아니하였으므로 위 감면요건에 해당하지 아니하여 재산세 감면대상으로 보기 어렵다(조심 2019지1882, 2019.6.7., 같은 뜻임)고 하겠다.

따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.