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재산이 있어서 부과되는 재산세. 재산이 없어서 못 내도 문제겠지만 도대체 어떻게 부과되는지 아리송할 때가 많은데요. 종합부동산세 개편에 맞춰 재산세도 들썩이고 있는 것이 사실입니다. 그럼 곧 있을 재산세 과세기준일(매년 6월 1일)이 다가오는 이 시점에서 재산세를 알아보도록 하겠습니다. 먼저 재산세는 무엇이고 어떻게 생겨나게 된 걸까요?
재산세는 과세대상인 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하는 자의 재산 소유 사실에 대해 과세하는 대표적인 보유세로서 보편성, 안정성, 응익적 성격을 가진 가장 전형적인 대중세이면서 지차체인 시·군·구의 독립세로 그 수입을 일반재정 수요에 상당수 충당하고자 생겨난 보통세입니다.
재산세 과세대상 물건이 공부상의 등재 현황과 사실상 현황이 서로 다른 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 과세하도록 하고 있습니다.
즉, 재산세는 그 사실상의 현황에 따라 재산적 가치를 산정하고 세금을 과세함으로써 실질과세의 원칙과 과세 형평을 도모한다는 취지가 담겨있는 것으로 볼 수 있습니다. 먼저 재산세 개요를 간단히 정리해 보고 가겠습니다.

재산세 개요

○ 과세대상
- (본세) 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 <토지의 과세대상 구분> ① 종합합산과세대상 : 별도합산과세대상과 분리과세대상을 제외한 토지
② 별도합산과세대상
ㆍ공장용 건축물의 부속토지, 건축물 부속토지
ㆍ차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 공지상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지(17종) ③ 분리과세대상(합산배제)
ㆍ공장용지·전·답·과수원 및 목장용지
ㆍ산림의 보호육성을 위해 필요한 임야 및 종중 소유 임야
ㆍ골프장용 토지와 고급오락장용 토지
ㆍ공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 전에 취득이 완료된 토지
ㆍ위와 유사한 토지(38종) - (도시지역분) 도시지역^* 내 재산세 과세대상 중 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 및 주택 * 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 지방자치단체의 장이 재산세(도시지역분)를 과세하기 위해 고시한 지역
<재산세 과세대상 중 도시지역분 제외 대상> ① 토지 : 전·답·과수원·목장용지·임야, 개발제한구역 내 토지(단, 지상건축물, 골프장, 유원지, 기타 이용시설이 있는 토지는 제외)
② 주택 : 개발제한구역 내 주택(단, 고급주택·별장은 제외) ○ 납세의무자
- 과세기준일 현재 사실상 재산을 소유하고 있는 자
ㆍ신탁재산 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 수탁자
- 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우 : 재산의 사용자

○ 납세지
- 토지·건축물·주택 : 소재지
- 선박 : 선적한 소재지, 항공기 : 정치장의 소재지

○ 세액산출 방식
○ 과세표준
- 토지·건축물·주택 : 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 가액
ㆍ시가표준액 : (토지) 공시지가, (건축물) 시가표준액, (주택) 공시가격
ㆍ공정시장가액비율 : 토지·건축물 70%, 주택 60%
- 선박, 항공기 : 시가표준액

○ 세율
- 토지
ㆍ종합합산대상

ㆍ별도합산대상

ㆍ분리과세대상
① 전·답·과수원·목장용지·임야 : 0.07%
② 골프장 및 고급오락장용 토지 : 4%(고율의 분리과세 적용)
③ 그 밖의 토지 : 0.2% - 건축물
ㆍ일반건축물 : 0.25%
ㆍ골프장 및 고급오락장용 토지 : 4%(중과세)
ㆍ주거지역 내의 공장 : 0.5%
- 주택
ㆍ별장 : 4%(중과세)
ㆍ일반

- 선박 : 0.3%(단, 고급선박 5%)
- 항공기 : 0.3%
- 도시지역분 : 0.14%

○ 세부담상한제
- 당해연도 재산세액이 전년 대비 전년도 재산세액 대비 일정비율(세부담상한율)을 초과하여 증가하지 않도록 한도를 설정
ㆍ토지·건축물 : 150%
ㆍ주택 : 공시가격 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130%
- 상한제 적용방식 ① 산출세액 : 시가표준액(부동산 공시가격)×공정시장가액비율×세율
② 세부담상한액 : 직전년도세액×세부담상한율(105~150%)
⇒ 납부세액 : ①과 ②중 적은 금액으로 부과징수
   ※ 본세와 도시지역분에 각각 적용 ○ 과세기준일 : 매년 6월 1일

○ 징수방법 및 납기
- 보통징수
- 납기

재산세 계산사례

실제 재산세 고지서에 부과될 금액은 아래의 간단한 사례를 통해 살펴보겠습니다. ○ 가정
- 거주자 A는 2019년 2월에 유상으로 아파트를 취득하였습니다. 그 아파트의 2018년도 시가표준액(공동주택가격)은 3억 원입니다. A가 2019년도 재산세 과세기준일(2019.6.1.) 현재 아파트를 소유하고 있다면 2019년 A가 납부할 재산세는 얼마일까요?
○ 계산내용
- 과세표준 : 180,000,000^*
* 시가표준액(300,000,000)×주택의 공정시장가액비율(60%) - 세율 : 195,000+150,000,000×0.25%
- 산출세액 : 270,000원
○ 납부세액
- 도시지역분 : 252,000원(180,000,000×0.14%)
- 지역자원시설세(특정부동산분) : 52,700원^*
* 67,000,000(추정한 과표로 일반적으로 재산세 과표보다 낮음)×(49,100+6천4백만원 초과금액의 0.012%) - 지방교육세 : 54,000원^*
* 270,000×20% ○ A의 실제 재산세 총납부세액은 2019년도에 628,000원이 됩니다.

재산세 적정성 파악하기

날아온 고시서가 적정한지는 어떻게 알 수 있을까요?
첫째, 바로 과세표준을 보면 알 수 있습니다. 재산세 과세표준은 시가표준액에 일정 공정시장가액비율을 곱하여 산출하기 때문에 부동산의 시가표준액[(토지) 공시지가, (건축물) 시가표준액, (주택) 공시가격]을 확인해 보는 것이 중요하겠습니다.
둘째, 부동산의 과세대상 분류가 정확한지 살펴야 합니다. 특히, 토지의 경우 과세대상 분류가 적정한지 검토해 볼 필요가 있습니다. 토지는 개요에서 살폈듯이 세 가지로 분류가 되기에 해당 토지가 올바른 분류대상에 들어갔는지를 확인해야 합니다. 왜냐하면 고율의 분리과세나 종합합산과세대상에 해당할 경우 누진과세가 적용되어 실제 세금보다 많이 부과 되었을 수도 있습니다.
셋째, 세부담상한제가 직전년도 납부세액과 비교하여 105~150%를 넘지 않았는지 살펴 볼 필요가 있겠습니다.

재산세 묻고 답하기

위에서 재산세에 대한 일반사항과 계산 사례까지 살펴보았는데요. 실제 가장 많이 궁금해 하는 질의응답 사항을 알아보기로 하겠습니다. 아파트를 5월에 매매했는데 재산세를 내야하나요? 재산세의 납세의무자는 과세기준일(6월1일) 현재의 소유자이므로, 과세기준일 이전에 매매를 했을 경우 당해 재산세의 납세의무자는 매수인이 됩니다. 연립주택을 6월1일에 매매했는데 재산세는 누가 내야 하나요? 재산세의 납세의무자는 과세기준일(6월1일) 현재의 소유자이고, 취득의 시기인 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 납세의무자가 결정됩니다. 따라서 과세기준일(6월1일)에 해당 부동산을 취득한 경우 매수자가 납세의무자가 됩니다. 주택을 올해 10월에 팔았습니다. 7월, 9월 재산세를 다 냈는데 올해 남은 기간에 대해서 환급신청 할 수 있나요? 재산세는 과세기준일(6월1일) 현재의 소유자에게, 주택분의 경우 7월, 9월 2회에 걸쳐 부과됩니다. 따라서 일할 계산하여 부과하거나 기납부분에 대해 환급하지는 않습니다. 등기가 되지 않은 무허가 건물을 갖고 있는데 재산세를 내야하나요? 재산세는 사실현황에 따라 과세하기 때문에 공부에 등재가 되어있지 않아도 재산세가 부과됩니다. 아파트를 분양받고 취득세를 5월에 납부했습니다. 아직 등기가 되지 않았는데 재산세를 내야하나요? 재산세는 사실현황에 따라 과세하기 때문에 공부에 등재가 되어있지 않아도 재산세가 부과됩니다. 이때 재산세 납세의무자는 과세기준일(6월1일) 현재의 소유자이므로, 취득의 시기인 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 납세의무자가 결정됩니다. 상가를 분양받았는데 장기간 공실입니다. 이 경우에도 재산세를 납부해야 하나요? 재산세는 일정한 재산의 소유라는 사실에 담세력을 인정하여 부과하는 것이고, 과세대상 재산으로부터 생기는 소득에 대하여 과세하는 것이 아니므로 사용수익이 불가능한 공실 상가에도 재산세가 부과됩니다. 아버지께서 돌아가셨는데 6월1일 기준으로 아직 상속인이 정해지지 않았습니다. 이 경우에 재산세를 내야하는 건가요? 누가 납세의무자가 되는 건가요? 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 경우 민법상 상속지분이 가장 높은 주된 상속자가 재산세의 납세의무자가 됩니다. 이때 상속지분이 가장 높은자가 2인 이상인 경우에는 그 중 연장자가 납세의무자가 됩니다. 재산세가 너무 많이 나와서 나눠 내고 싶은데 방법이 없나요? 재산세의 납부세액이 본세 기준 500만원 초과인 경우 납부기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분할납부가 가능합니다. (「지방세법」제118조) 아울러 신용카드 할부 등도 이용 가능합니다. 재산세가 얼마 미만이면 세금을 내지 않나요? 고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2천원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 않습니다.

재산세 절세방안

지금까지 재산세에 대해 다양하게 알아보았는데요.
무엇보다 재산세의 가장 큰 절세방법은 납세의무자인 과세기준일(6월 1일) 현재의 소유자가 누구일지를 먼저 계획한 뒤 부동산에 대한 매매를 진행하시는 것이 좋다고 할 수 있겠습니다. 해마다 재산에 대한 가액은 인플레이션과 정부정책 등에 따라 시가표준액이 꾸준히 상승하고 있는 만큼 재산세 자체를 낮추는 것은 불가능 하겠지만 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 서둘러 잔금지급이나 등기 등을 마무리 지어 납세의무자에서 벗어나는 것이 중요하다 할 것입니다.
두 번째로 임대사업자로 등록하면 재산세가 감면되거나 면제받는 경우가 있을 수 있습니다. 4년 단기임대라면 2호 이상 임대 시 전용면적 40㎡ 이하의 주택은 재산세 면제가 가능합니다. 8년 이상 준공공임대라면 전용 면적에 따라 각각 차등 감면 혜택을 받을 수 있습니다.


셋째, 무도유흥주점과 룸살롱의 경우 고급오락장에 해당하여 4%의 중과세 대상으로 재산세에 대해 임대차계약서에 명시하지 않으면 임대인이 부담하는 것이 원칙이므로 반드시 이 부분에 대한 명시를 사전에 해놓는 것이 중요하다 할 것입니다. 예를 들어 계약서에 ‘재산세는 임차인이 부담하기로 한다’ 같은 특약을 말입니다.